Un permis d'urbanisme sur le site des anciens Charbonnages du Hasard de Cheratte.

image Altiplan

A Visé l’enquête publique sur un permis de MATEXI sur l’ancien Charbonnage du Hasard vient de se terminer ce 22 mars 2022. C’est un projet important pour Cheratte-Bas qui a perdu 6% de ses habitants, de 2003 en 2003 à 1.882 en 2018. Dans un premier temps il s’agit de la construction de 2 immeubles à appartements (33 unités) sur la paire du charbonnage qui appartient aujourd’hui à la SPI. Dans un deuxième temps on construira 69 maisons sur la paire aux bois, propriété de la ville. Dans le compromis de vente on parle d’un « Quartier Coteaux » et d’un «Quartier Jardin », ou quartier est et ouest. Ces noms ne sont évidemment pas définitifs et vous pouvez déjà réfléchir à des noms pour les nouveaux espaces publics et chemins (par exemple des personnalités locales).

Le Quartier Coteaux  entre la  rue de Visé, la rue Petite Route, la colline et la tour Malakoff  fait 1,19 ha. Le Quartier Jardin  entre la voie ferrée, le parc du château, la rue de Visé et le hall omnisports et l’école fait2,88 ha.

Décembre 2020  une Réunion d'Information Préalable

Le 17 décembre 2020  il y a déjà eu une Réunion d'Information Préalable au Hall omnisports de Cheratte-Bas. On y a présenté l'avant-projet en présence de 110 riverains. On y a évoqué la mobilité, les nuisances sonores, les sols pollués, un parking P+R (payant) pour une nouvelle gare, la vitesse dans la Rue de Visé, la mobilité douce le long de la Meuse et aussi entre la darse et la Belle Fleur etc.

Bref, un dossier complexe qui est soumis aujourd’hui à une enquête publique où le citoyen peut formuler ses remarques, sur des aspects que le promoteur n’a pas vu, ou qu’il ne veut pas voir parce que cela ferait monter les coûts.

C’est la Ville de Visé qui organise, mais c’est le fonctionnaire délégué (FD) de la Région Wallonne qui décide. Or, il s’agit d’un Site à Réaménager (SAR), autorisant le FD à s’écarter de la situation de droit, comme le Plan de secteur ou un règlement d’urbanisme. D’un côté cela est normal : la situation d’une friche est complexe, avec des éléments de patrimoine, une pollution, une gare qui n’est pas encore décidé, etc. Cela fait que n’importe quel grain de sable peut bloquer le projet. Ca ne devrait pas freiner le citoyen à formuler ses observations. Mais dans ce contexte il faudra des arguments très forts pour convaincre le Fonctionnaire-délégué que certains comparent à Louis XIV.

Une fermeture bâclée

Le Hasard à Cheratte a fermé le 31 octobre 1977. En 1980, le charbonnage et son château sont vendus pour 125.000€ à un ferrailleur limbourgeois, M.Lowie. En 2017 ses héritiers demandaient 126.000 € rien que pour le château et son parc ! Aujourd’hui le château est dans les mains d’une société immobilière hollandaise qui veut en faire un bed and breakfast.

Vers 1997 Visé rachète la Paire au Bois. Je n’ai pas réussi à avoir le prix. En 2013 la SPI lance une expropriation judiciaire des héritiers de Lowie décédé. Là non plus je n’ai pas le prix.  L’intercommunale assainit le site. Il vaut évidemment mieux que la SPI+ investit dans l’assainissement de friches que d’exproprier des terres agricoles. Mais pas à n’importe quelle condition !

Fin 2017 Visé signe un partenariat avec la SPI pour une stratégie de vente commune. Au Mipim à Cannes, la grand-messe annuelle des professionnels de l’immobilier, Visé et la SPI lancent un appel d’offres pour  un projet immobilier privé qui prend entièrement en charge conception, réalisation et financement. Le Conseil communal du 18 février 2019 lance un concours. Le prix des terrains est fixé à 715.000 € pour la SPI et de 685.000 € pour la Ville. J’ai calculé que cela revient à 35€ le mètre carré. Le 8 novembre 2019 MATEXI est choisi parmi les 3 candidats.

Un projet ‘modèle’ de Partenariat Public Privé.

Ce projet est un modèle de Partenariat Public Privé. Le public n’aurait plus les fonds, et le privé saurait se charger mieux du travail. C’est cela le crédo.

Mais si nous regardons de plus près d’où vient l’argent, nous constatons qu’à la grosse louche la Spi, la Ville de Visé et la Région wallonne ont déjà mis 4,5 millions d’euros (achat, études, assainissement). Le site est vendu pour 1,4 millions d’euros. C’est la moitié du prix que la SPI demande pour un terrain dans un zoning !

réparation du toit par la SPI+

Matexi réalisera une place, les voiries, des trottoirs et des chemins à rétrocéder à titre gratuit à la Ville. C’est des charges urbanistiques qui incombent à n’importe quel promoteur. Elle  prend en charge l’éclairage et la rénovation de la tour Malakoff. Mais le promoteur reconnaît que ce patrimoine est aussi une plus-value pour son projet. Matexi juge que « la mise en valeur de cette partie est nécessaire pour créer une dynamique d’occupation ; c’est dès lors en condition suspensive de la présente convention ». L’engagement de Matexi se limite à livrer le bâtiment  «Casco » à la Ville (=en état brut, un gros œuvre fermé, intégrant l’arrivée de toutes les techniques/énergies à chaque étage ; nouveaux châssis/rénovation des châssis existants, nettoyage des façades, sols, machineries, escaliers classés etc). La SPI a déjà rénové les toitures de ces bâtiments classés. La tour, considérée comme un volume non chauffé, ne sera pas isolée.

J’ai lu quelque part que la tour est aussi à rétrocédé à titre gratuit à la Ville, mais d’autre part je lis que c’est Matexi qui commercialisera ces espaces, et prendre en passant son %.

Il y a encore d’autres conditions suspensives qui ont un prix pour les instances publiques, ou qui représentent un risque. Matexi compte sur une nouvelle gare à Cheratte, et la non-inscription dans le plan 2023-2026 de la SNCB permet à Matexi de postposer  les travaux patrimoniaux à la phase 5 (2028 !) et d’adapter le tableau de cautionnement. C’est la Ville qui réalisera et payera le P+R.  Au sous-sol de la lampisterie, l'aménagement intérieur de la maison des associations est pour la Ville.

Absence complète de logement social.

Ce qui me heurte le plus dans ce projet immobilier est l’absence complète de logement social. C’est d’ailleurs une question qui est revenu plusieurs fois lors de la Réunion d’Information Préalable. Les logements de Matexi sont à vendre. Donc ce n’est pas pour les locataires. Fondamentalement, le projet vise des gens ‘à haute valeur contributive’, ce qui intéresse les bourgmestres. C’est ce qu’on appelle ‘la gentrification’. Matexi prétend  faire tous types de logements accessibles à qui veut (large gamme d’habitations entre 110 et 190 m², appartements). A qui veut ou à qui peut ? Pour ce qui me concerne, le logement ne devrait pas pomper plus que 30% d’un budget de ménage. C’est d’ailleurs le critère que les banques appliquent, dans l’autre sens : elles ne prêtent pas une somme qui dépasse les 30% d’un revenu, question de solvabilité. Et cela à un moment où les listes d’attente pour un logement social s’allongent. Et cela alors que la part de logements publics diminue à Visé : en dix ans, de  2008 à 2018, on est descendu de 15,68 % à 14,43 % de logements publics. Et ces statistiques reprennent le logement public, avec des logements à prix d’équilibre, càd au prix du marché, et aussi tous les logements sociaux vendus au privé depuis  dix ans. Certes, avec ça Visé a toujours un taux supérieur à la moyenne de l’agglomération, et supérieur à la cible de 10% soi-disant ‘imposé’ par la Région Wallonne, mais c’est vraiment dommage de ne pas avoir profité de la libération de cette friche pour rétablir un équilibre.

D’autant plus qu’il y a de l’autre côté du chemin de fer la Cité des Fleurs qui était déjà une cité-modèle lors de sa construction en 1925. La houillère a voulu y établir “une colonie d’ouvriers polonais de même type que celle qui s’établissait à Hautrage dans le bassin de Mons “.  Et, lorsqu’après la fermeture en 1977, la régionale visétoise d’habitations sociales reprit la gestion, elle a fait à nouveau une rénovation modèle. Certes, elle n’a pas résolu tous les problèmes, mais cette rénovation est une preuve vivante que les compétences sont là. Le bureau Altiplan° Architects, sous-traitant de Matexi, prétend « faire écho à ce qui a été réalisé dans le passé ». Peut-être, mais il ne fait certainement pas écho à la Cité Jardin, qu’on vient visiter de loin. En septembre 2018  j’ai accompagné à trois reprises un groupe du Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Troisdorf eG (une société de logement allemande, avec ses locataires, puis son personnel, et ensuite ses sous-traitants).

Sur la cité voir mon blog http://hachhachhh.blogspot.be/2017/05/31ieme-balade-sante-mplp-une-cite-des.html

Les problèmes de stationnement

L’enquête publique en cours ne couvre que la Phase 1 : la paire du charbonnage. L’enquête sur la paire au bois, de l’autre côté de la rue de Visé, se fera plus tard suite à un problème de pollution. Pour cette phase 1 il n’y a que 33 places de parking pour 33 logements, or que la norme est un emplacement et demi par logement. Les surfaces constructibles côté Coteaux sont limitées par le relief, la présence du puits N°3 et l’esplanade devant la tour Malakoff. En plus, le sous-sol pollué empêche d’y créer des garages souterrains. Donc il n’y en a pas assez !

A la Paire au Bois il y a 97 emplacements pour 80 maisons (en phase 2 non concernée par l’enquête publique). Au total il y a donc 130 places de stationnement dédiées aux logements pour 115 unités d’habitation (1,15 place par logement : 80 maisons, 32 appartements et 3 unités dans le bâtiment patrimonial EIE p.131).

A mon grand étonnement les experts de l’étude d’incidences estime que cela couvre les besoins, selon et qu’un véhicule par ménage est largement suffisant: « Cheratte-Bas, déjà bien desservie par les transports en commun et plus proches des polarités de niveau supérieur, et plus encore lorsque l’arrêt ferroviaire sera créé, est une entité urbaine où l’usage de la voiture sera encore plus faible ».

L’EIE avance aussi qu’en 2019  le nombre moyen de véhicules par ménages était de 1,25 à Visé. Mais peut-on extrapoler cette moyenne aux ménages à deux revenus (et deux voitures) qui achèteront une maison Matexi ?

Or que déjà maintenant il y a un problème de stationnement Rue de Visé. C’est au moins ce qui est ressorti de la Réunion Préalable: certains riverains doivent aller se garer sur la friche de la paire au bois. 15 – 20 voitures vont se garer derrière car il n’existe pas de stationnement suffisant. La rue de Visé et la place Jean Donnay disposent, sur le domaine public, de 170 à 180 emplacements clairement délimités et de 30 à 40 emplacements non délimités dans la partie médiane de la rue. Et il y a l’école communale et une salle omnisports. Je signale, pour être complet, que le projet prévoit 7 places dédiées aux commerces ; 65 places pour le bâtiment classé et 16 places dédiées aux visiteurs.

Je n’aborde pas ici un éventuel P+R, parce que l’incertitude est grande par rapport à la création d’une nouvelle gare. Mais si ce P+R serait payant, certains navetteurs seront tentés d’aller se garer ailleurs.

L’EIE suggère d’implanter  une seconde bande de stationnement dans la partie de la rue de Visé au sud de la passerelle qui ne dispose pas d'une bande de stationnement (hormis la partie courbe). Une trentaine de places supplémentaires pourraient être créées. Mais cela reviendrait à faire porter cette charge par la Ville, or que la pénurie est crée par des places de stationnement insuffisantes chez Matexi!

1,15 places de parking au lieu d’une et demi : c’est du Jean de LA FONTAINE : « Selon que vous serez puissant ou misérable Les jugements de cour vous rendront blanc ou noir ».

Les eaux d’exhaure pour un réseau de chaleur

exhaure puits 2
photo nicau

Un élément très intéressant dans le projet  Matexi est l’utilisation les eaux d’exhaure pour un réseau de chaleur. Keskeseksa, ces eaux d’exhaure ? Les mines ont toujours du pomper l’eau qui noyait le réseau  de galeries et de veines de charbon vidées. Lorsqu’on a arrêté les pompes tout ce réseau a été inondé jusqu’au niveau de ces galeries d’exhaure qui évacuaient l’eau par gravité.

Matexi propose d’installer un réseau de chaleur sur cette résurgence qui a un débit de 100 m³/h. Sa température constante de +- 15 degrés est idéale pour la production de chaud ET de froid. Matexi s’est associée à Engie qui a calculé que par rapport aux chaudières gaz individuelles qui produisent 8500 tonnes C02 sur 30 ans (uniquement chauffage et eau chaude sanitaire, hors besoins de froid), un réseau de chaleur peut réduire ce CO2 entre 45% et 100% (avec électricité verte 0 tonne/MWh électrique). ENGIE propose une approche intégrée «Zero carbon as a service», en y intégrant le potentiel photovoltaïque.

Il faut évidemment encore voir le prix de la calorie et son évolution par rapport aux autres sources d’énergie. Tout compte fait, les futurs propriétaires deviendraient clients captifs d’Engie. Si on est abonné à ce réseau de chaleur on ne change pas facilement !

Le compromis de vente est conditionnel. Il faut encore évaluer les contraintes techniques et économiques de cette technique assez révolutionnaire. Ces eaux sont par exemple assez chargées en fer qui pourrait encrasser les échangeurs de chaleurs. Et Matexi s’assure aussi que  « l’utilisation de l’eau d’exhaure ne fasse, à aucun moment, l’objet d’une quelconque taxation».

Evidemment, on ne peut jamais exclure que ce réseau de chaleur s’avère du greenwashing : ces jours-ci ça fait bien de verdir un projet! Mais, en attendant, ce genre de réseau serait un plus pour le climat et pourrait trouver une application ailleurs dans la région liégeoise.

Une galerie d’exhaure ou areine

Sur la paire du charbonnage il y a donc une chambre de visite de la galerie d’exhaure. Il y en a un paquet de ces galeries dans le coin. Les plus importantes remontent à l’Edit de Conquête du Prince Evêque Ernest de Bavière. Pour récupérer les petits puits noyés un peu partout il promettait un cens d’areine à qui creusait une galerie d’exhaure qui partait en pente douce du niveau de la Meuse. La masse d’eau drainée par ces areines s’appelait la mer. On peut se former une idée de la « mer » derrière

photo Lon Persich

l’areine à partir de l’exposition « Lieux industriels revisités » avec des photos de Lon PERSICH, à l’occasion du 40ème anniversaire de la fermeture du charbonnage.

Même après l’installation des pompes à vapeur ces areines ont été maintenues, puisqu’ils permettaient d’évacuer les eaux au niveau de la Meuse. C’est ainsi que Blegny Mine a installé sa galerie souterraine à moins 60 mètres, pour éviter des frais de pompage excessif. Moins 60 mètres, c’est le niveau de la Meuse et les eaux de Blegny sortent aujour’dhui à Cheratte. 

Je me rappellerai toujours les conseils de l’expert des Risques industriels, géologiques et miniers de la Région Wallonne venu inspecter la xhorre Nopis, à Hermalle, en face de Cheratte : « il faut toujours s’assurer que l’areine ne soit pas bouché ». C’est ce qu’on n’a PAS fait lors de la fermeture de Cheratte.  En 2002, un coup d'eau a inondé le centre de Cheratte et les Aciéries de la Meuse, un kilomètre plus loin.

Suite à cette catastrophe on a créé un réseau d'observation hydrologique dans la zone pilote de Wandre-Cheratte. Ce réseau est-il toujours actif ? A vérifier, parce que le danger d’inondation n’est pas imaginaire. Matexi va munir les baies de la Tour Malakoff et les sorties des galeries en grilles de manière à laisser passer tout ruissellement venant des galeries et d’éviter ainsi toute accumulation d'eau. C’est toujours ça.

Les eaux d’exhaure potabilisables ?

Matexi a donc prévu d’utiliser les eaux d’exhaure pour un réseau de chaleur (et de froid, en été). C’est bien. Mais je reste quand même un peu sur ma faim (ou plutôt sur ma soif) : n’est-il pas dommage  de renvoyer cette eau dans la Meuse, où un peu plus loin les hollandais et les anversois le pompent pour le potabiliser ?

Si je vous dis que l’eau des areines était potable, je n’invente rien. A Cheratte il y a eu jusqu’en 1967 une source qui avait reçu le nom Maskaphiat. C’est le nom d'une veine de charbon. Le Hasard a exploité 24 couches de charbon. Il y avait aussi la Grande Pouplouroux, les Sept Poignées, les Quinze Poignées, la veine des Postes, la Grande Veine d'Oupeye etc. La source aurait donc pu s’appeler Grande Pouplouroux, mais elle a été baptisée Mascafia. Elle coulait vers la rue "Entre les Maisons", qui existe toujours. On y avait installé une pompe, où les habitants puisaient l'eau. En 1924 les frères Dessart

(Jean-Baptiste et Joseph, rue de Visé 170) se raccordent à cette source pour fabriquer de l'eau gazeuse. Vers 1946, l'entreprise est reprise par André Dessart, ancien boucher ayant dû arrêter son métier pour raison de santé. Dessart a commencé à fabriquer du chinotto, populaire chez les mineurs italiens, et toujours connu chez les gens d’origine italienne.

On peut se rendre compte de la prospérité de cette usine en voyant le nombre livreurs et de véhicules hippomobiles et automobiles.Sur les eaux d’exhaure et leur potabilisation http://hachhachhh.blogspot.com/2020/05/venez-boire-la-source-si-vous-en.html

Zone à démergement

Les eaux d’exhaure ont un débit de 100 m³/h. Le promoteur envisage d’utiliser une petite partie pour un réseau de chaleur et pour une utilisation non-alimentaire. Mais il ne m’est pas clair où ira cette eau après. Les stations d'épuration n’aiment pas des eaux propres (pour Cheratte il s’agit de la station Liège-Oupeye, de l’autre côté du canal). Matexi envisage de séparer les eaux de pluie des eaux sales. Je crois même que c’est une obligation pour des nouveaux lotissements. Mais ces deux circuits séparés vont-ils dans le réseau d'égouttage de Cheratte où on remélange tout et on renvoie tout via la  station de pompage, vers la station d'épuration?

Suite aux affaissements miniers. Cheratte constitue la seule zone de démergement présente sur le territoire de Visé. Le réseau d’égouttage est en-dessous du niveau de la Meuse. Le terme «démergement» signifie dans le cadre de l'activité de l'A.I.D.E. "les dispositions voulues pour évacuer les eaux afin de prévenir les inondations dues " (EIE p.35). Pas de panique: zone de démergement ne signifie pas zone d'inondation. Cheratte-bas et les deux périmètres Matexi ne sont pas repris en zone inondable.

Si j’ai bien compris (voir le schéma), ces stations de démergement ont un double réseau. En dessous des égoûts chargés d’eaux sales il y a un autre réseau pour les eaux relativement propres provenant de la remontée progressive de la nappe aquifère, suite à l’arrêt des pompages miniers. Même avec ça il y a des arrivées d'eau dans les caves d'immeubles de plusieurs quartiers. Ce réseau est peu connu, mais il existe. J’ai pour Herstal notamment plusieurs témoignages. Je ne sais pas s’il existe partout, mais, en toute logique les eaux d’exhaure devraient rejoindre ce réseau et aller directement dans la Meuse.

A part éviter que ces eaux d’exhaure arrivent aux stations d’épuration, la Wallonie n’a aucun projet pour les valoriser. Pourtant,  on a vu des fermiers venir pomper l’eau de la xhorre Nopis à Hermalle lors de l’été sec de 2020.

https://www.aide.be/demergement/dispositif-de-demergement

La rue Heyée

La plupart des Etudes d’Incidences Environnementales sont des documents intéressants, et c’est le cas avec celle de Cheratte. Ca ratisse très large, et c’est ce qu’il faut pour ce genre de projets. Il faut juste savoir, pour ne pas être trop frustré après lecture de ce document volumineux, qu’une bonne partie de ces aspects sont écartés lorsqu’on arrive à la demande d’urbanisme de projet proprement dit. C’est le cas par exemple pour la mobilité douce.   « Il existe un sentier entre la terrasse supérieure  de la partie ‘est’ du site et Cheratte-Hauteurs et de la partie ‘est’ du site. Ce sentier correspond ± à la partie sud du tracé du sentier vicinal n°29 prenant naissance dans le haut de la rue Heyée puis redescendant après un tournant en épingle à cheveu, à travers des parcelles privées, jusqu’à la terrasse supérieure du site. La pente est modérée à l’exception des derniers 10 mètres présentant une pente nettement plus importante. Ce sentier semble utilisé de longue date et il a pris dès lors un caractère public par effet de "prescription acquisitive". » (p.77 point 2.6.3.2 Itinéraires pédestres).

Quand j’ai lu ça, j’ai commencé à rêver d’une passerelle de la tour Malakoff vers les coteaux, et vers la Belle Fleur au-dessus qui est vraiment une balise dans le paysage. C’est d’ailleurs par là que les fanas de l’urbex rentraient dans le site du temps de M. Lowie.

début de la rue Heyée

A ma grande déception, il n’y a rien de prévu. Je veux bien qu’il ne faut pas charger le baudet, et qu’on ne peut pas tout faire dans le cadre d’un permis d’urbanisme, mais ici on aurait pu prévoir une passerelle. Et, de la part de la ville de Visé, un minimum d’aménagement de la rue Heyée qui était bordée de haies, d’où son nom. Elle démarre à droite derrière la dernière maison à gauche, juste avant l’autoroute. Cette rue s’appelait aussi rue du Bac. Pour passer d’une rive à l’autre, de Cheratte à Chertal, on utilisa de grandes barques qui étaient amarrés non loin du passage à niveau et de la route nationale.  Aujourd’hui, si vous cherchez le bac, il faut descendre à Lanaye, où le bac ‘Cramignon’ vous transportera à Eijsden ; il transporté chaque année 40.000 passagers.

une nouvelle gare à Cheratte, avec un P+R ?

Cette enquête publique est aussi organisée dans les communes environnantes. Le projet prévoit notamment une nouvelle gare à Cheratte, avec un P+R. Cette gare est reprise dans le plan Urbain de Mobilité (PUM) de l’agglomération. En 2018, Liège Métropole, autrement dit la Conférence des Bourgmestres de l’Agglomération, avait demandé à l’unanimité l’ouverture d’un arrêt à moyen terme à Cheratte. Le Ministre de la Mobilité, avait répondu que «la SNCB m’informe que les études qu’elle a menées récemment tendent à montrer un réel intérêt ». Il y a aussi le projet d’un nouveau pont entre Cheratte et Herstal. Lors de la RIP on a appris que « la réouverture de la gare de Cheratte et la création d’un nouveau pont sont bien entendus intimement liés ». Un lien intime d’improbabilité ?

Je reviens vers vous avec un nouveau blog, après la clôture de l’enquête publique ! En attendant, si vous voulez aller voir sur place, le blog suivant peut vous aider  peut-être http://hachhachhh.blogspot.com/2018/08/visite-aucharbonnage-du-hasard-cheratte.html