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| photo M. Veriter |
Depuis 2003 il y a donc
un trio sur le site, pas toujours en toute transparence. Le bon, le brute et le
truand ? A la limite, peu importe qu’ils sont de connivence, aujourd’hui,
quinze ans plus tard, le constat est là : les bâtiments historiques sont
irrécupérables, ou rasés…
Je commence par Matexi
parce que la firme est la plus active sur le site, et que c’est sa demande
d’urbanisme qui a suscité une levée de boucliers. Et aussi parce qu’il est le
plus visible. Les deux autres promoteurs sont des nébuleuses. Ceci dit, il y a
des liens entre eux, et tout au long des péripéties de la dernière décennie ils
ont évoqué tous les trois ‘une nécessaire coordination’. Ou ils ont utilisé
l’absence de coordination comme excuse pour ne rien faire et laisser
s’installer la dégradation…
Je dis trois
propriétaires. Mais c’est peut-être plus compliqué que cela. Lorsque Joël Ackaert,
responsable Matexi pour la Wallonie, annonce en 2008 « un projet dans la partie basse du site»,
les médias parlent d’une copropriété, avec Immo Chartreuse. Pas évident de
savoir qui possède quoi à la Chartreuse.
Qui est ce
Matexi ? Que pouvons-nous attendre de lui ? Et quels sont les
rapports avec les autres promoteurs immobiliers qui ont acquis une partie du
site ?
Matexi, au départ d’une entreprise familiale flandrienne
Matexi est le plus
grand développeur de logements en Belgique. En 2016 il a vendu 1516 logements
pour un CA de 310 millions d’uros. Il fait la moitié de ce chiffre d’affaires
en Flandre, un tiers en Wallonie, Bruxelles et le grand-duché et 15% à Varsovie. La famille flandrienne
des Van de Vyvere sont les actionnaires historiques. En Mai 2017 Humo a demandé à un certain nombre de personnalités qui sont les 50 Belges les plus influents du monde. Philippe Vande Vyvere est à la 41ième
place. Il fuit les caméras et ne donne jamais d'interviews, mais son holding
Sea-Invest est le plus grand opérateur européen de charbon, de minerais,
d'engrais et de fruits. Chaque année, 4 millions de tonnes de fruits et 120
millions de tonnes de marchandises en vrac transitent par ses terminaux
portuaires.
Vande Vyvere vit dans
un château à Vinderhoute, où personne ne le connaît, pas même le maire. Mais à
Paris il donne chaque année une grande fête pour le Gotha. Il vient d’acheter en septembre 2017 le château Phélan Ségur qui produit l’un des plus élégants
Saint-Estèphe, classé cru bourgeois exceptionnel depuis 2003.
Het Nieuwsblad reprend
en 2007 deux fois Philippe Van de Vyvere dans les familles les plus riches de
Flandre Orientale. Une fois pour sa participation de 151 million d’euro dans
Sea-Invest (CA 1,3 milliards d’euros) et une deuxième fois pour sa
participation de 130 millions d’euro dans Matexi. Bruno Vande Vyvere pèse
lui 130 millions d’euros.
La famille est liée
par mariage aux autres groupes familiaux flandriens, comme les barons du
textile Bosteels en Verbeke, les producteurs d’aliments pour bétail Dossche et
le goupe immobiler Bostoen.
La SA Matexi (Maatschappij tot exploitatie van
immobiliën) est fondée en 1945 à Meulebeke par Gerard, Robert en Herman Vande
Vyvere. Vous verrez que les hyperliens dans ce blog sont souvent en flamand.
C’est dans la presse flamande qu’il faut aller chercher les infos sur le groupe.
Au départ ils aident,
à la sortie de la guerre, la petite noblesse à démembrer ses propriétés
foncières. Dans leurs clients ils comptent e.a. les families de Hemptinne et
van Outryve d’Ydewalle. Matexi assiste en 1965 le baron Paul d'Udekem d'Acoz à
lotir la BPA Nieuwenhove à Marke.
Plus tard ils se
spécialisent dans des lotissements. Quelque 34.000 flamands habitent dans une maison de Matexi. Pour ‘optimiser’
fiscalement la plus-value foncière de ces lotissements résidentiels, ils
proposent aux lotisseurs de caser ces terrains dans une société.
Matexi : avec Hannecart vers une entreprise multi-locale.
Depuis 1997, la
troisième generation de Matexi est dirigée par CEO Gaëtan Hannecart, qui a
marié une Van de Vyvere. Avec lui, le groupe évolue vers ce qu’il appelle une
entreprise ‘multi-locale’. Issu d’un père wallon et d’une mère bruxelloise, il
a vécu en Flandre, est sorti ingénieur civil de la KUL, mais son MBA à Harvard
le pousse à l’internationalisation. Matexi évolue de développeur immobilier vers développeur de
quartiers.
Il met –un peu- del’ordre dans le fouillis de filiales, expression d’intérêts familiaux parfois
divergents, et impose cinq administrateurs indépendants dans son conseil
d'administration. On y retrouve depuis
2013 Bernard Delvaux, directeur général du groupe Sonaca, à côté de Karel Van
Eetvelt, d’Unizo, Luc Vandewalle (Besix, Arseus et Domo), Arthur Goethals (bpost
et Green Yard Foods) et Michel Delloye (Vandemoortele et Brederode).
Hannecart refuse une expansion basée sur l’endettement. Matexi se finance au
niveau du groupe. La famille Vyvere a développé son propre véhicule d'investissement QuaeroQ. Il refuse de rentrer dans une logique de financement de projet, oplus
cher parce que le financier prend une
perte quand le projet tourne mal. Ce risque se retrouve dans un taux d’intérêt
plus élevé.
Matexi préfère s’autofinancer
et ses fonds propres de +-250 millions ont toujours couvert 50% de ses
investissements. Ce qui permet au groupe d’avancer dans ces dossiers
d’urbanisation parfois complexes avec patience. Or, plus que c’est complexe,
plus le taux de profit est gros.
Cela ne veut pas dire
que la famille met tous ses œufs dans le même panier : les Van de Vyvere
étaient aussi dans le noyau dur d’Almanij, mère du Kredietbank, aujourd’hui
KBC.
Mycielski, responsable de la cellule urbanisme chez Matexi : des principes intéressantes, mais en pratique ?
Gaëtan Hannecart a
aussi compris l’intérêt des Partenariats Public- Privé (PPP) imposé par
l’Europe. Pour jouer dans ces PPP, il faut se plier à un certain nombre de
règles de base, comme la transparence – nous y reviendrons – et la cohésion
sociale. Un budget de 352 milliards d’euros – près d’un tiers du budget total
de l’UE – a été alloué à la politique de cohésion 2014-2020, avec trois fonds
principaux: le Fonds européen de développement régional (FEDER), le Fonds de
cohésion (CF) et le Fond social européen (FSE). Hannecart explique que “l’urbaniste
Maciej Mycielski m’a fait comprendre il y a 20 ans la grande importance
sociétale de quartiers qui fonctionnent bien, avec une attention pour
l’écologie, l’inclusion et la mobilité ». Et il a nommé Mycielski
responsable de la cellule urbanisme.
C’est presque les
idées developpées par l’urbaniste soixante-huitarde Jane Jacobs. Voir à ce
propos mon blog sur le couvre-feu à Herstal http://hachhachhh.blogspot.be/2016/02/le-couvre-feu-herstal-est-aussi-un.html
Mais quand on
confronte ces beaux principes sur le terrain, on voit exactement le contraire. Urbagora critique en 2011 le risque de dérive en communauté fermée,
danger déjà signalé en 2008 dans le RUE: « La présentation des premiers bâtiments sortis de terre au sein
du quartier du Thier de la Chartreuse fait apparaître une pré-sélection sociale
des futurs habitants: derrière une mise sur le marché de lofts
«éco-performants» les classes aisées de la population sont nettement ciblées.
Aucune réflexion en terme de mixité de lʼhabitat nʼest à lʼordre du jour des
investisseurs et –plus inquiétant – des pouvoirs communaux. Une «gated community»
qui ne dit pas son nom ; une communauté fermée. Nous ne voulons pas de
ghetto à bobo. On pourrait prévoir des logements sociaux ou une crèche pour
avoir plus de mixité sociale”.
Avec la mixité des fonctions, tout est à portée de mains.
Maciej Mycielski pense
aussi à la sécurité routière, autre point capital dans la conception
urbanistique. « La séparation des
fonctions (du logement, des bureaux, du commerce), nécessite, presque à chaque
fois, de prendre sa voiture´. En cas de mixité des fonctions, tout est à portée
de mains. Des tournants en angle droit remplacés par des angles arrondis, plaît
aux pompiers et aux éboueurs - car cela facilite la manoeuvre - mais incite les
voitures à rouler plus vite »
Il se réfère ici à une
brochure destinée aux communes : `Plus
de sécurité dans l'environnement´, basée sur une recherche du Provinciaal
Hoger Architectuurinstituut de Diepenbeek sur l'influence des facteurs
urbanistiques sur l'insécurité dans les espaces publics.
En 2008 Maciej M.
Mycielski a participé à Varsovie au
troisième Forum «Railways Stations –
Future in Progress» de Cobaty International, la fédération interprofessionnelle
d’associations nationales et régionales. Il y a
présenté des projets de réhabilitation de places publiques pour la Gare
de Varsovie : «On ne peut ignorer la
voiture, surtout dans une ville aussi étendue que Varsovie. Mais en tissu
urbain, on peut la remettre à son juste niveau de priorité, c’est-à-dire après,
et non avant, les piétons et la mobilité douce».
On se pose évidemment
directement des questions sur la quasi absence de réflexions sur la mobilité
dans les projets présentés par Matexi pour la Chartreuse. Il y a évidemment
dans l’énoncé de ces beaux principes une part de ‘window dressing’ : des belles paroles ne coûtent rien. Mais
d’un autre côté il y a dans le groupe de réelles compétences à ces niveaux-là,
et une partie des problèmes proviennent du fait que les pouvoirs publics n’imposent
pas des lignes directrices. Si on ne met pas de balises, ils suivront le chemin
de la maximisation des profits…
Ceci dit, la
philosophie néo-libérale prévoit que là où les villes veulent imposer des
contraintes aux promoteurs, ceux-ci peuvent revendiquer des compensations pour
tout investissement qui dépasse les intérêts de leurs lotissements. Des
investissements pour la sauvegarde du patrimoine par exemple servent à une
communauté beaucoup plus large que le lotissement proprement dit. Dans cette
logique il n’est pas question de faire porter cela par l’investisseur, même si leurs
terrains ont acquis une plus-value foncière par la décision des pouvoirs
publics de basculer une friche en terrain urbanisable. Pourtant, ne serait-il
pas équitable que ces plus-values arrivent dans le trésor public, et servent
par exemple à payer la restauration de bâtiments historiques ou des
investissements dans une mobilité globale d’un site.
Note à propos de Varsovie
http://www.mau.com.pl/old/ Mycielski a
son bureau de consultance à Varsovie où Matexi vient de réussir une belle
opération en y vendant en 2016 la tour ‘Pereca’ au European Residential
Fund (BERF). Il s'agit de la plus importante transaction de vente du
groupe : 193 appartements, 20 millions d'euros. La tour doit encore être
construite, selon la technique financière de Forward Funding, où l'acheteur
préfinance le projet. Matexi est actif en Pologne depuis 2010. C’est en importance le deuxième marché
étranger du développeur de quartier à côté du Grand-Duché de Luxembourg.
La ‘Charrette urbanistique’ : une marque de fabrique de Matexi
Hannecart a recruté
aussi, à coté de Mycielski, Eric Schartz, un bioingénieur de Gembloux, qui met
en place des outils ‘pour favoriser le
dialogue avec les autorités communales, régionales mais aussi avec les
riverains sur les projets’. Il a développé ainsi un emblématique Baromètre
des quartiers, sorte de base de données géoréférencée pour quantifier les
services, espaces et équipements publics environnants.
Ne nous faisons
néanmoins pas d’illusions : ‘favoriser
le dialogue’ est une expression à double fond.
doit son origine aux
étudiants en architecture des Beaux-arts de Paris, au XIXe siècle, qui
passaient une nuit à travailler en commun et devaient transporter eux-mêmes
dans une charrette leurs panneaux d'exposition de plans, des ateliers vers la
salle des rendus et que l'appariteur
était déjà passé prendre les documents avec une charrette.
Voici comment Matexi décrit sa charrette dans le rapport annuel 2014 : « La manière dont nous impliquons tous
les intervenants dans le processus de développement dépend du type de développement de quartier
et du profil de l’intervenant. Le rôle des pouvoirs publics dans la
planification diffère donc du rôle des riverains. Nous prévoyons un moment de concertation
spécifique que nous choisissons en fonction du groupe cible et de la situation
: une réunion de lancement, une journée thématique, une soirée de rencontre, un
atelier de conception ouvert ou fermé, une structure de concertation régulière,
une structure de validation, une cellule de qualité, une soirée d’information
et enfin une « charrette ».
Grâce à cette méthodologie, nous pouvons parler
de « coproduction » ou de « co-création ».
Depuis 1998, Matexi a organisé ces processus de
« charrette » plus de vingt fois pour des
développements de quartier complexes. Ces
processus sont exigeants, et Matexi y voit un investissement durable. Depuis
2011, le processus de « charrette » est plus progressif, ce qui permet d’encore
mieux l’intégrer dans les processus d’aménagement du territoire. De cette
manière, nous parvenons à anticiper et à faire évoluer les conceptions ».
Il faudrait demander
leur avis aux gens qui sont montés dans cette charrette. Je n’ai pas
l’impression que c’est un modèle de communication. A moins de définir
‘communication’ comme une technique de manipulation…
L’échelle de participation d’Arnstein
A côté de cette
charrette, Matexi a aussi une échelle, celle d’Arnstein, une échelle de
participation. Selon cette sociologue, « la participation citoyenne est un peu comme manger des épinards:
personne ne s'y oppose en principe parce que c'est bon pour vous ».
« Plus bas on se situe sur l’échelle,
moins il est question de participation. Il n’est pas question de participation
pour les deux échelons inférieurs. Les initiateurs essaient d’y éduquer les
parties prenantes. Les troisième et quatrième échelons offrent aux parties
prenantes la possibilité d’entendre et d’être entendus. Sur le cinquième
échelon, les parties prenantes peuvent prodiguer des conseils, mais la décision
finale incombe toujours aux initiateurs. À partir de l’échelon six, les
citoyens ont la possibilité de se mettre dans une position de négociation avec
les initiateurs. Aux septième et huitième niveaux, les citoyens se voient
attribuer la plus grande part dans la décision ».
On a donc tout intérêt
à être au moins à l’échelon six…Je n’ai pas l’impression qu’on y est, à Liège.
Attention, Arnstein est de gauche : elle trouve que les deux
premiers échelons ne sont pas participatifs et doivent être évités. Les trois
intermédiaires sont symboliques; ils permettent aux citoyens d'avoir une voix
et d'être entendus, mais leurs opinions peuvent ne pas être correctement prises
en compte par ceux qui sont au pouvoir. Les trois dernières étapes -
partenariat, pouvoir délégué et contrôle citoyen - constituent un réel pouvoir
citoyen et la forme la plus complète de participation citoyenne.
https://socio-logos.revues.org/2817
On voit que Matexi n’a aucun problème d’utiliser une idée de gauche pour faire
passer ses projets. On pourrait demander aux activistes qui sont sur la brêche
à la Chartreuse d’utiliser cette échelle pour mesurer la participation réelle
mise en œuvre dans cette rénovation urbaine. Je n’ai pas l’impression que l’on
sera très haut sur l’échelle…
Un retour à la ville
Hannecart a aussi
compris tout l’intérêt qu’il pourra tirer d’un principe très en vogue – et très
correct - de reconstruire la ville sur la ville. Avec des profits aussi juteux
que leurs premiers lotissements à la campagne. La plus-value foncière lors d’un
basculement de friche industrielle (ou militaire pour la Chartreuse) est à mon
avis beaucoup plus juteux que ces lotissements dans la campagne que matexi a
fait jusqu’à la fin des années 60.
Guy Huyberechts, sales
excellence manager chez Matexi, se fait le héraut de ce retour à la ville: “ Nous développons des projets dans du bâti
existant, sur des chancres urbains ou d’anciens sites industriels qui ont été
mangés par la ville ». Exemple le projet Lamot, à Malines, le site
Pier Kornel, à Alost, l’ancienne usine Tupperware, ou les Bétons Lemaire, à
Ottignies, (700 logements !). Ans a établi une convention avec General
Construction et Matexi pour la friche du Haut-Douy. Ils sont aussi sur le
projet Wavre 2030, une revitalisation du centre-ville.
A Anvers, MATEXI dénude l’Antwerp Tower pour y intégrer
quelque 160 unités résidentielles et des commerces, restaurants et bureaux. A
Gand le projet Kouterdreef couvre 20.000 m2. A Hasselt le Quartier Bleu, c’est 400
appartements et 24.000 m2 de commerces sur un total de 156.000 m2. Ils ont
présenté ces projets au Mapic, à Cannes.
En soi, ce retour à la
ville est évidemment louable. A Grivegnée personne ne remet en question une
certaine urbanisation du site, à condition de venir avec un projet global et
cohérent.
Des microflats, comme les corons
En surfant sur le mot
à la mode de densification, Matexi préconise la construction de
micro-logements, des appartements 1 chambre de 40 m2 pour 100.000 euro. "Un hall d’entrée ou one salle à manger: les
jeunes trouvent que c’est du superflu. Il y a 25 ans l’appartement moyen
faisait 120 m2, l’année passée encore 66 m2", dit Kristoff De Winne de
Matexi. Patrick Joly de Matexi ‘milite’
pour que les décideurs locaux ne restent pas braqués sur le tabou de la
superficie - d'ailleurs déverrouillé par le nouveau CoDT. Selon M. Joly, il y a
moyen de faire petit, démocratique sans être un marchand de sommeil. A
Quaregnon Matexi propose de revisiter le concept des corons. Ils se permettent
même de critiquer les bourgmestres qui veulent attirer dans leurs communes des
habitants avec un pouvoir d'achat élevé: pour Matexi, c’est contre-nature.
Il est vrai que ce
compact-building correspond en partie à l’évolution démographique, voire à la
nouvelle mobilité imposée aux jeunes, avec leurs contrats zéro heures. Il y
aura pour eux, à côté des mobil-homes,
des microflats.
Mais méfions-nous
quand même de ces notions fourre-tout. Ce retour à la ville ne signifie pas que les promoteurs aiment la rénovation,
opération parfois hasardeuse et souvent plus cher que une
démolition-reconstruction. Bien sûr, c’est un arbitrage que l’on ne saurait
refuser au départ, mais de là à suivre Gaëtan Hannecart qui demande au monde
politique un taux uniforme de TVA pour le neuf et la rénovation, est un pas que
je refuse à faire. Pour lui, "si on veut s’attaquer à la problématique de
la consommation d’énergie dans ce pays, il faudrait être courageux et stimuler
la démolition-reconstruction". A la Chartreuse, on avait promis la
sauvegarde du fort hollandais. Il est vrai que ce fort ne se trouve pas sur le
terrain de Matexi, mais je m’imagine qu’ils voient avec plaisir que ce bâtiment
est pratiquement irrécupérable après 15 ans d’abandon…
Des toits végétaux et une infrastructure socioculturelle
Guy Huyberechts
prétend être « très attentif aux
fonctions qui existent dans les quartiers et aux besoins des habitants. Faut-il
un supermarché, un boulanger, un libraire, un cabinet médical, une salle de
sports ? Nous intégrons ces infrastructures dans nos projets selon les besoins ».
Il travaille
Matexi, Immo Chartreuse et ?? complicté, connivence ou des voisins peu accomodants ?
Metexi est le joueur
le plus actif sur la scène de la Chartreuse. Un adversaire qui joue à fond sur
les thèmes à la mode. Mais si nous voulons imposer une approche globale il faut
évidemment analyser non seulement les autres promoteurs, mais aussi les
relations entre eux. Sont-ils de connivence, voire complices ? Ou des
voisins peu accomodants ?
Recapitulons : en 2003, Immo Gérardrie
achète le site en vente publique. Cette immobilière (disparu entre-temps, ou
absorbée ?) divise très vite sa
part en trois lots. Elle fait miroiter 70 logements de haut standing dans les
bâtiments construits après guerre. Elle revend les bâtiments classés à Infinéa
Invest. Cette société carolorégienne promet 130 logements dans les bâtiments
militaires. Notre spécialité, c'est la réhabilitation d'immeubles en logements,
explique Pierre-Laurent Rombaut directeur d'Infinéa Invest, mandaté par un
fonds de pensions et d'assurance. Infinéa prétend disposer d'une capacité
d'investissement de 150 millions d'euros. Je me méfie quand on me parle de
fonds – les zinzins : investisseurs institutionnels. A Liège, Infinéa
s’est montré aussi intéressée par la réhabilitation des cinq tours de Droixhe.
On connaît la suite… Pour le reste Infinéa est aujourd’hui hors du radar.
En septebbre, le journaliste du Soir Philippe
Bodeux annonce l’entrée de Matexi (actionnaire de Thomas et Piron) sur une
partie du site (Le Soir 8/09/2003 ).·Matexi opère sous la marque
Habitus® , une filialelancée en 1998 spécialisée dans «des
maisons prêtes à vivre dans un projet résidentiel intelligemment développé ».
MATEXI ne commence pas tant qu'une solution
n'aura pas été trouvée pour le reste, « les lots 1 et 3 ne trouvant pas
d'acheteur sérieux ». Soit c’est une critique acerbe sur Immo Gérardrie et
Infinéa, pas sérieux, soit ces deux cherchent à vendre au plus offrant.
Matexi se tourne alors vers le Thier de la
Chartreuse, plus facile à vendre puisque ne dépendant géographiquement pas des
autres lots. Les trois promoteurs veulent que les remparts soient refaits.
L'intérieur leur appartient, l'extérieur est à la Ville ; ils prétendent
n'avoir pas les moyens de les rénover. Ils refusent de prendre de engagements
fermes de leur côté, mais ils demandent aux pouvoirs publics de rendre leurs
terrains attrayants.
C’est encore Matexi qui est à la manœuvre en 2004
avec le schéma directeur ou « charrette urbanistique ». Selon l’asbl
La Chartreuse – qui est toujours là mais qu’on n’entend plus beaucoup - la
réalisation de ce projet est surtributaire du fait que des promoteurs sérieux
s'intéressent aux lots 1 et 3. De nouveau une critique implicite sur les
promoteurs peu sérieux propriétaires de ces deux lots. « Le réduit étant le cadeau empoisonné, comme
l’asbl le dit depuis vingt ans, ces promoteurs pensent que les pouvoirs
publics devront s'impliquer si ils veulent vraiment, comme ils le prétendent,
un avenir pour le domaine ». L’asbl sent, à juste titre, le vent
tourner pour le réduit…
En 2008
dans le R.U.E., lancé à l’initiative de Matexi, nous lisons sous le Pt 1.8 que les
parcelles cadastrales du site de la ZACC sont réparties entre deux propriétaires privés
principaux. La planche 7 du rapport montre la situation cadastrale. Nous
apprenons dans le même RUE que des transactions ont encore eu lieu récemment
sur certaines parties, « témoignant
d’une certaine spéculation autour de l’avenir du site ». Selon le point
1.1.4, « le nombre de propriétaires
et l’imbrication de leurs propriétés pourraient compliquer la mise en œuvre du
site et en particulier son phasage ». Une carte montre la limite des
lots des propriétaires privés, basée sur le Schéma directeur de Simfi et
Gerardrie de 2004. Je n’ai pas retrouvé ce document et je n’arrive pas à situer
le second promoteur Simfi par rapport à l’acheteur de départ Gérardrie et
Infinéa.
Le LEMA (Local Environment Management and
Analysis ou Analyse et gestion de l'environnement local) de
l’Ulg mentionne encore SIMFI dans son étude du 20 mai 2009 et parle d’un Schéma directeur du site du fort avec Simfi et
Gerardrie établi en 2004.
Le RUE suggère de demander le statut de
périmètre SAR ou Site A Rénover, couplé à une opération de revitalisation
urbaine par une convention associant la commune et le secteur privé. Il conseille,
pour trouver un partenaire privé prêt à se lancer dans le projet, d’élargir la
zone concernée. « Le couplage du
réaménagement de la zone centrale à celui de la zone sud et de la zone nord, principalement destinées à la construction de
logements neufs et donc bien plus rentables, permettrait d’équilibrer le
déficit de la zone centrale par les bénéfices sur les deux autres zones. Un
phasage devra être mis en place. L’aménagement de la zone centrale pourrait se
faire simultanément à celui de la zone sud (ou de la zone nord) pour limiter le
portage financier de l’investisseur privé sur la zone centrale tout en évitant
que la dégradation du fort se poursuive et que celui-ci exerce un effet
répulsif sur les acheteurs éventuels. L’urbanisation de la dernière zone (nord
ou sud) ne serait autorisée qu’une fois le fort réaménagé. Ceci suppose
toutefois un partenaire privé ayant les reins assez solides pour mener à bien
le réaménagement de l’ensemble du site ».
Je ne sais pas très bien comment interpréter
ce texte. Même si Matexi est à la barre dans ce RUE, ce n’est pas His Masters
Voice qui parle. Bien sûr, l’appel pour avoir « partenaire privé ayant les reins assez solides pour mener à bien le
réaménagement de l’ensemble du site » réfère clairement à
Matexi. Et j’interprète ce couplage des trois zones comme un appel à mettre
toute la zone dans les mains de ce promoteur, tout en lui laissant la
possibilité de phasage, c'est-à-dire de réaliser en premier lieu les zones les
plus rentables. Ce couplage serait donc aussi un saucisonnage…
En 2005 je retrouve encore une info difficile
à cadrer : Gérardrie Immo et le groupe immobilier SIMFI, qui possèdent
chacun une moitié du site, cherchent un troisième partenaire pour créer un
projet ‘cohérent’ (lisez plutôt : rentable) entre les trois acteurs. Or,
Matexi est bien dans la place depuis 2004, selon son rapport annuel. Gérardrie
Immo prétend des tractations pour céder la partie historique du site, autrement
dit le " croissant", et devrait se décider entre d'une part un groupe
anversois, et d'autre part un groupe liégeois. Or, Matexi n’est ni anversois et
encore moins liégeois. «Aujourd'hui nous
attendons de pouvoir avoir tous les intervenants autour de la table afin
d'élaborer un projet cohérent entre chacun. Ce sera la meilleure façon de
rentabiliser au mieux cet espace fabuleux ", expliquent les
responsables de Gérardrie (L'Avenir
01 avril 2005).
Finalement Gérardrie Immo est racheté par un groupe d'investisseurs italiens qui
constituent Immo Chartreuse. Qui est ce
groupe italien ? Je n’ai pas réussi
à en savoir plus. Immo Chartreuse montre un peu d’activité. En novembre 2009,
les cachots, où étaient retenus par les allemands les condamnés à mort durant la
première guerre mondiale, sont détruits. L’ancienne infirmerie, et les
« nouveaux » cachots subissent rapidement le même sort. En 2010 elle
abat plusieurs arbres, sans autorisation, et autorise des activités de type
"paramilitaires”, genre paintball ou d'airsoft. Firket reconnaître qu’
Immo Chartreuse serait en infraction à plusieurs niveaux (Llb 6 Mai 2010).
Lorsque le Conseil wallon de l´Environnement pour le Développement durable publie en 2011 son évaluation sur l’étuded’incidences, il parle d’une étude commune aux 2 projets d’urbanisation distincts (Matexi et
Immo Chartreuse). Le CWEDD apprécie que le RUE traite de l’entièreté du
développement de la ZACC en y incluant le périmètre PCAR adjacent, et loue ‘la
qualité de l’analyse de la mobilité’ (rem :
le plan communal d'aménagement révisionnel PCAR remplace depuis 2009 les plans communaux d'aménagement dérogatoires).
Mais « le Conseil
devant se prononcer sur une seule demande de permis (Matexi), son avis
sur la qualité de l’étude est rendu sur cette dernière uniquement ». Etrange :
je croyais que Matexi était à la base de cette étude d’incidence.
Immo Chartreuse
demande le 14/01/2015 un Avis urbanisme pour 84 logements, dans
l'ancien bâtiment principal. Selon Hupkens, « il semble qu'il y ait bien eu un frémissement du côté de ce projet qui
est, il est vrai, moins avancé" . Ce frémissement, c'est une demande
introduite auprès de la Région wallonne, relativement à la création d'une
voirie (DH 10
avr. 2015). Après, Immo Chartreuse
disparait des radars…
En 2013 Matexi demande
un permis pour la construction d’une vingtaine de logements. Le permis n’est
jamais mis en œuvre, parce que Matexi lie la réalisation à l’avancement des
travaux chez les investisseurs italiens, avec qui, selon l’échevin Hupkens, il
n’y a plus aucun contact.
En bref, en 1983, la Ville propose 138 modifications à son plan de secteur soi-disant
pour éviter le dépeçage du site par les promoteurs. Les plans de secteur sont
pratiquement les seules décisions ayant valeur réglementaire. En 1989 le plan
de secteur de Liège affecte 14,67 ha du plateau en Zone
Les scandales immobiliers
En 1860 P.J. Dunning publiait Trade Unions and Strikes. Marx reprend dans son Capital une citation qui s’applique à fond sur la situation créée à la Chartreuse : "Le capital abhorre l'absence de profit ou un profit minime, comme la nature a
horreur du vide. Que le profit soit convenable, et le capital devient courageux
: 10 % d'assurés, et on peut l'employer partout; 20 %, il s'échauffe !, 50 %,
il est d*une témérité folle; à 100%, il foule aux pieds toutes les lois
humaines; 300 %, et il n'est pas de crime qu'il n'ose commettre, même au risque
de la potence». Un changement d’affectation dans les plans de secteur peut
rapporter facilement ces 300%. Je ne vais pas mettre tous ces promoteurs sur le
même pied. Nous découvrons aujourd’hui le
scandale de Land Invest, lié à Ogéo Fund. Nous avons le contrat sur la tête" de l'échevine d'Awans des Binets. Nous avons sur la
Chartreuse au moins deux des trois promoteurs que l’on peut au moins reprocher
leur inertie, fort probablement inspiré par la spéculation et une dégradation
organisée des bâtiments. Sans porter un jugement moral sur le troisième, il est
dans une situation où il ne saurait d’aucune manière garantir une approche
globale du site qui préserve toute la richesse urbanistique, botanique, et historique
du site. Il faut qure la Vile se réapproprie la maitrise de ce site qui est une
clef de voûte du développement de sa rive gauche.
Sources
Sur l’historique de l’urbanisation
de la Chartreuse voir mon blog http://hachhachhh.blogspot.be/2017/11/retrait-du-permis-de-la-chartreuse-par.html
http://www.cairn.info/revue-participations-2011-1-page-36.html%23top
Marie-Hélène Bacqué, Participation, urbanisme et études urbaines ; Quatre
décennies de débats et d’expériences depuis « A ladder of citizen participation
» de S. R. Arnstein
Marie-Hélène Bacqué
est professeure en études urbaines à Nanterre La Défense Ses travaux portent
sur la démocratie participative à partir de recherches conduites en France sur
les quartiers populaires, aux États-Unis et au Canada sur les mouvements
communautaires. Elle a en particulier travaillé sur les approches dites
d’empowerment et sur les différentes interprétations de cette notion. Sur le
thème de la participation, elle a notamment publié : Gestion de proximité et
démocratie participative. Une approche comparative, Paris, La Découverte, 2005,
La démocratie participative inachevée. Genèse, adaptations et diffusions,
Paris, 2010 et La démocratie
participative. Histoire et généalogie, Paris, La Découverte, 2011.
Sur les plans de secteur http://developpement-territorial.wallonie.be/PDS.html
Sur le Code du Développement Territorial -
CoDT.
ZONE D'AMENAGEMENT COMMUNAL CONCERTE Fort de
la Chartreuse (anciennement ZAD n°11) Rapport
Urbanistique et Environnemental Vol. 1 - Version finale modifiée après enquête
publique du 13 mars 2008 au 11 avril 2008 et conformément à la déclaration
environnementale et son annexe du 27 octobre 2008 http://www.liege.be/telechargements/pdf/urbanisme/rue-zacc-fort-de-la-chartreuse-rapport.pdf
Historique de Matexi . https://www.matexi.be/fr/a-propos-de-matexi/histoire
Étude d'incidences sur l'environnement http://www.liege.be/telechargements/pdf/liege-avec-vous/appel-projet/etude-incidences-environnement-complete-chartreuse.pdf
Le Conseil wallon de
l´Environnement pour le Développement durable : évaluation sur l’étude
d’incidences commune aux 2 projets
d’urbanisation distincts (Matexi et Immo Chartreuse) http://www.cwedd.be/uploads/Avis%20EIE%20-%202011/11.1229%20Fort%20de%20la%20Chartreuse%20%20Grivegne%20(Lige).pdf
étude LEMA 2008/2009 (ULg) : http://www.lema.ulg.ac.be/urba/Cours/Projet/0809/rapportjc.pdf
dans cette étude, la trame constructive du
fort. en 1986, par Paeme Serge
http://www.liege.be/telechargements/pdf/liege-avec-vous/appel-projet/etude-incidences-environnement-complete-chartreuse.pdf Demande de permis d'urbanisme de
constructions groupées «Chartreuse» Étude d'incidences sur l'environnement
MATEXI S.A. juin 2017
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