mardi 5 décembre 2017

Chartreuse : une nébuleuse autour de Matexi? Ou des voisins peu accomodants?


En 2003, Immo Gérardrie met la main sur le ZACC de la Chartreuse. Cette immobilière divise très vite sa part en trois lots. Elle revend une partie - les bâtiments classés - à Infinéa Invest. Et en septembre Matexi achète une partie du site. 
Depuis 2003 il y a donc un trio sur le site, pas toujours en toute transparence. Le bon, le brute et le truand ? A la limite, peu importe qu’ils sont de connivence, aujourd’hui, quinze ans plus tard, le constat est là : les bâtiments historiques sont irrécupérables, ou rasés…
Je commence par Matexi parce que la firme est la plus active sur le site, et que c’est sa demande d’urbanisme qui a suscité une levée de boucliers. Et aussi parce qu’il est le plus visible. Les deux autres promoteurs sont des nébuleuses. Ceci dit, il y a des liens entre eux, et tout au long des péripéties de la dernière décennie ils ont évoqué tous les trois ‘une nécessaire coordination’. Ou ils ont utilisé l’absence de coordination comme excuse pour ne rien faire et laisser s’installer la dégradation…
Je dis trois propriétaires. Mais c’est peut-être plus compliqué que cela. Lorsque Joël Ackaert, responsable Matexi pour la Wallonie, annonce en 2008 « un projet dans la partie basse du site», les médias parlent d’une copropriété, avec Immo Chartreuse. Pas évident de savoir qui possède quoi à la Chartreuse.
Qui est ce Matexi ? Que pouvons-nous attendre de lui ? Et quels sont les rapports avec les autres promoteurs immobiliers qui ont acquis une partie du site ?

Matexi, au départ d’une entreprise familiale flandrienne

Matexi est le plus grand développeur de logements en Belgique. En 2016 il a vendu 1516 logements pour un CA de 310 millions d’uros. Il fait la moitié de ce chiffre d’affaires en Flandre, un tiers en Wallonie, Bruxelles et le grand-duché  et 15% à Varsovie. La famille flandrienne des Van de Vyvere sont les actionnaires historiques. En Mai 2017 Humo a demandé à un certain nombre de personnalités qui sont les 50 Belges les plus influents du monde. Philippe Vande Vyvere est à la 41ième place. Il fuit les caméras et ne donne jamais d'interviews, mais son holding Sea-Invest est le plus grand opérateur européen de charbon, de minerais, d'engrais et de fruits. Chaque année, 4 millions de tonnes de fruits et 120 millions de tonnes de marchandises en vrac transitent par ses terminaux portuaires.
Vande Vyvere vit dans un château à Vinderhoute, où personne ne le connaît, pas même le maire. Mais à Paris il donne chaque année une grande fête pour le Gotha. Il vient d’acheter en septembre 2017 le château Phélan Ségur qui produit l’un des plus élégants Saint-Estèphe, classé cru bourgeois exceptionnel depuis 2003.
Het Nieuwsblad reprend en 2007 deux fois Philippe Van de Vyvere dans les familles les plus riches de Flandre Orientale. Une fois pour sa participation de 151 million d’euro dans Sea-Invest (CA 1,3 milliards d’euros) et une deuxième fois pour sa participation de 130 millions d’euro dans Matexi. Bruno Vande Vyvere pèse lui  130 millions d’euros.
La famille est liée par mariage aux autres groupes familiaux flandriens, comme les barons du textile Bosteels en Verbeke, les producteurs d’aliments pour bétail Dossche et le goupe immobiler Bostoen.
La SA  Matexi (Maatschappij tot exploitatie van immobiliën) est fondée en 1945 à Meulebeke par Gerard, Robert en Herman Vande Vyvere. Vous verrez que les hyperliens dans ce blog sont souvent en flamand. C’est dans la presse flamande qu’il faut aller chercher les infos sur le groupe.
Au départ ils aident, à la sortie de la guerre, la petite noblesse à démembrer ses propriétés foncières. Dans leurs clients ils comptent e.a. les families de Hemptinne et van Outryve d’Ydewalle. Matexi assiste en 1965 le baron Paul d'Udekem d'Acoz à lotir la BPA Nieuwenhove à Marke.
Plus tard ils se spécialisent dans des lotissements. Quelque 34.000 flamands habitent dans une maison de Matexi. Pour ‘optimiser’ fiscalement la plus-value foncière de ces lotissements résidentiels, ils proposent aux lotisseurs de caser ces terrains dans une société.

Matexi : avec Hannecart vers une entreprise multi-locale.

Depuis 1997, la troisième generation de Matexi est dirigée par CEO Gaëtan Hannecart, qui a marié une Van de Vyvere. Avec lui, le groupe évolue vers ce qu’il appelle une entreprise ‘multi-locale’. Issu d’un père wallon et d’une mère bruxelloise, il a vécu en Flandre, est sorti ingénieur civil de la KUL, mais son MBA à Harvard le pousse à l’internationalisation. Matexi évolue  de développeur immobilier vers développeur de quartiers.
Il met –un peu- del’ordre dans le fouillis de filiales, expression d’intérêts familiaux parfois divergents, et impose cinq administrateurs indépendants dans son conseil d'administration. On  y retrouve depuis 2013 Bernard Delvaux, directeur général du groupe Sonaca, à côté de Karel Van Eetvelt, d’Unizo, Luc Vandewalle (Besix, Arseus et Domo), Arthur Goethals (bpost et Green Yard Foods) et Michel Delloye (Vandemoortele et Brederode).
Hannecart refuse une expansion basée sur l’endettement. Matexi se finance au niveau du groupe. La famille Vyvere a développé son propre véhicule d'investissement QuaeroQ. Il refuse de rentrer dans une logique de financement de projet, oplus cher parce que  le financier prend une perte quand le projet tourne mal. Ce risque se retrouve dans un taux d’intérêt plus élevé.
Matexi préfère s’autofinancer et ses fonds propres de +-250 millions ont toujours couvert 50% de ses investissements. Ce qui permet au groupe d’avancer dans ces dossiers d’urbanisation parfois complexes avec patience. Or, plus que c’est complexe, plus le taux de profit est gros.
Cela ne veut pas dire que la famille met tous ses œufs dans le même panier : les Van de Vyvere étaient aussi dans le noyau dur d’Almanij, mère du Kredietbank, aujourd’hui KBC.

Mycielski, responsable de la cellule urbanisme chez Matexi : des principes intéressantes, mais en pratique ?

Gaëtan Hannecart a aussi compris l’intérêt des Partenariats Public- Privé (PPP) imposé par l’Europe. Pour jouer dans ces PPP, il faut se plier à un certain nombre de règles de base, comme la transparence – nous y reviendrons – et la cohésion sociale. Un budget de 352 milliards d’euros – près d’un tiers du budget total de l’UE – a été alloué à la politique de cohésion 2014-2020, avec trois fonds principaux: le Fonds européen de développement régional (FEDER), le Fonds de cohésion (CF) et le Fond social européen (FSE). Hannecart explique que “l’urbaniste Maciej Mycielski m’a fait comprendre il y a 20 ans la grande importance sociétale de quartiers qui fonctionnent bien, avec une attention pour l’écologie, l’inclusion et la mobilité ». Et il a nommé Mycielski responsable de la cellule urbanisme.
Voici ce que Maciej Mycielski raconte par exemple sur la sécurité d’un quartier et la mixité: « le réflexe premier pour se protéger est de se créer une sorte de bunker. Et pourtant je crois à la solution inverse, à l'ouverture. Il faut dans un lotissement, un quartier, essayer d'avoir une cohésion sociale. Un quartier doit être une zone de vie, un endroit où les gens se sentent bien et donc en sécurité. La sécurité doit avoir un aspect durable. Il faut jouer sur le long terme et dépasser l'aspect `gadgets´, comme les alarmes, les volets... L'idée que chacun s'enferme chez soi est une solution à court terme. La mixité est une chose importante à intégrer dans un quartier. S'il n'y a que des gens actifs qui y habitent, ils partiront tous travailler en même temps et laisseront un quartier vide, proie de choix pour des voleurs; de même un quartier de bureaux sera vide la nuit, tout comme un shopping center. C'est une erreur qu'on a faite après la guerre de séparer les fonctions et de créer des zones de bureaux, de grands shopping centers... Dans des zones mixtes, il y a une sorte de contrôle social informel. Dans le même ordre d'idée, et suivant les conseils du Secrétariat permanent à la politique de prévention du ministère de l'Intérieur il est important de stimuler le logement au-dessus des magasins. Pour animer l'espace public et lutter ainsi contre le sentiment d'insécurité, le Secrétariat permanent à la politique de prévention suggère également une zone de transition (de maximum 5 mètres) entre la rue et la maison: un petit parterre de fleurs, un jardinet... De quoi garantir une intimité suffisante aux habitants tout en conservant des possibilités de contacts avec la rue. L'on constate en effet que, bien souvent, si la maison est à front de rue, pour se protéger des regards, les habitants vont `barricader´ leurs fenêtres. Le contact avec la rue est alors rompu et le contrôle informel inexistant. Ainsi, l'on a constaté que dans un quartier de Namur où de nombreux logements existent au-dessus des magasins, les étalages n'ont pas besoin d'être protégés par des volets. Dans un lotissement, si au bout d'une perspective il y a une maison, il faut qu'elle ait des fenêtres donnant sur la rue. Cela a un impact sur un voleur potentiel qui se sent surveillé. Une porte de garage n'a pas le même effet. Un problème que l'on rencontre souvent aux abords des centres commerciaux où les façades extérieures constituent des murs aveugles. Il faut également éviter les immeubles qui n'ont que des garages au rez-de-chaussée. Cela donne un aspect triste et sinistre à une rue. Mais les parkings en sous-sol n'ont pas non plus toujours la cote. Un endroit accessible permet d'effectuer des choix, ce qui a une influence positive sur le sentiment de sécurité. Les culs-de-sac notamment entravent cette accessibilité ».
C’est presque les idées developpées par l’urbaniste soixante-huitarde Jane Jacobs. Voir à ce propos mon blog sur le couvre-feu à Herstal http://hachhachhh.blogspot.be/2016/02/le-couvre-feu-herstal-est-aussi-un.html
Mais quand on confronte ces beaux principes sur le terrain, on voit exactement le contraire. Urbagora critique en 2011 le risque de dérive en communauté fermée, danger déjà signalé en 2008 dans le RUE: « La présentation des premiers bâtiments sortis de terre au sein du quartier du Thier de la Chartreuse fait apparaître une pré-sélection sociale des futurs habitants: derrière une mise sur le marché de lofts «éco-performants» les classes aisées de la population sont nettement ciblées. Aucune réflexion en terme de mixité de lʼhabitat nʼest à lʼordre du jour des investisseurs et –plus inquiétant – des pouvoirs communaux. Une «gated community» qui ne dit pas son nom ; une communauté fermée. Nous ne voulons pas de ghetto à bobo. On pourrait prévoir des logements sociaux ou une crèche pour avoir plus de mixité sociale”.

Avec la mixité des fonctions, tout est à portée de mains.

Maciej Mycielski pense aussi à la sécurité routière, autre point capital dans la conception urbanistique. « La séparation des fonctions (du logement, des bureaux, du commerce), nécessite, presque à chaque fois, de prendre sa voiture´. En cas de mixité des fonctions, tout est à portée de mains. Des tournants en angle droit remplacés par des angles arrondis, plaît aux pompiers et aux éboueurs - car cela facilite la manoeuvre - mais incite les voitures à rouler plus vite »
Il se réfère ici à une brochure destinée aux communes : `Plus de sécurité dans l'environnement´, basée sur une recherche du Provinciaal Hoger Architectuurinstituut de Diepenbeek sur l'influence des facteurs urbanistiques sur l'insécurité dans les espaces publics.
En 2008 Maciej M. Mycielski a participé à Varsovie  au troisième Forum «Railways Stations – Future in Progress» de Cobaty International, la fédération interprofessionnelle d’associations nationales et régionales. Il y a  présenté des projets de réhabilitation de places publiques pour la Gare de Varsovie : «On ne peut ignorer la voiture, surtout dans une ville aussi étendue que Varsovie. Mais en tissu urbain, on peut la remettre à son juste niveau de priorité, c’est-à-dire après, et non avant, les piétons et la mobilité douce».
On se pose évidemment directement des questions sur la quasi absence de réflexions sur la mobilité dans les projets présentés par Matexi pour la Chartreuse. Il y a évidemment dans l’énoncé de ces beaux principes une part de ‘window dressing’ : des belles paroles ne coûtent rien. Mais d’un autre côté il y a dans le groupe de réelles compétences à ces niveaux-là, et une partie des problèmes proviennent du fait que les pouvoirs publics n’imposent pas des lignes directrices. Si on ne met pas de balises, ils suivront le chemin de la maximisation des profits…
Ceci dit, la philosophie néo-libérale prévoit que là où les villes veulent imposer des contraintes aux promoteurs, ceux-ci peuvent revendiquer des compensations pour tout investissement qui dépasse les intérêts de leurs lotissements. Des investissements pour la sauvegarde du patrimoine par exemple servent à une communauté beaucoup plus large que le lotissement proprement dit. Dans cette logique il n’est pas question de faire porter cela par l’investisseur, même si leurs terrains ont acquis une plus-value foncière par la décision des pouvoirs publics de basculer une friche en terrain urbanisable. Pourtant, ne serait-il pas équitable que ces plus-values arrivent dans le trésor public, et servent par exemple à payer la restauration de bâtiments historiques ou des investissements dans une mobilité globale d’un site. 
Note à propos de Varsovie
http://www.mau.com.pl/old/ Mycielski a son bureau de consultance à Varsovie où Matexi vient de réussir une belle opération en y vendant en 2016 la tour ‘Pereca’ au European Residential Fund (BERF). Il s'agit de la plus importante transaction de vente du groupe : 193 appartements, 20 millions d'euros. La tour doit encore être construite, selon la technique financière de Forward Funding, où l'acheteur préfinance le projet. Matexi est actif en Pologne depuis 2010.  C’est en importance le deuxième marché étranger du développeur de quartier à côté du Grand-Duché de Luxembourg.

La ‘Charrette urbanistique’ : une marque de fabrique de Matexi

Hannecart a recruté aussi, à coté de Mycielski, Eric Schartz, un bioingénieur de Gembloux, qui met en place des outils ‘pour favoriser le dialogue avec les autorités communales, régionales mais aussi avec les riverains sur les projets’. Il a développé ainsi un emblématique Baromètre des quartiers, sorte de base de données géoréférencée pour quantifier les services, espaces et équipements publics environnants.
Ne nous faisons néanmoins pas d’illusions : ‘favoriser le dialogue’ est une expression à double fond.
En 2004 il y a eu par exemple un travail pluridisciplinaire pour la globalité du site de la Chartreuse, un schéma directeur très vite affublé de ce que je croyais être un surnom péjoratif ‘Charrette urbanistique’.   Or, cette charrette est en fait presqu’une marque de fabrique de Matexi, destiné à ‘faciliter la communication entre les partenaires et de les fédérer autour d’un projet partagé".  Matexi ne l'a pas inventé: Charette

doit son origine aux étudiants en architecture des Beaux-arts de Paris, au XIXe siècle, qui passaient une nuit à travailler en commun et devaient transporter eux-mêmes dans une charrette leurs panneaux d'exposition de plans, des ateliers vers la salle des rendus  et que l'appariteur était déjà passé prendre les documents avec une charrette.
 Voici comment Matexi décrit sa charrette dans le rapport annuel 2014 : « La manière dont nous impliquons tous les intervenants dans le processus de développement  dépend du type de développement de quartier et du profil de l’intervenant. Le rôle des pouvoirs publics dans la planification diffère donc du rôle des riverains. Nous prévoyons un moment de concertation spécifique que nous choisissons en fonction du groupe cible et de la situation : une réunion de lancement, une journée thématique, une soirée de rencontre, un atelier de conception ouvert ou fermé, une structure de concertation régulière, une structure de validation, une cellule de qualité, une soirée d’information et enfin une « charrette ».
Grâce à cette méthodologie, nous pouvons parler de « coproduction » ou de « co-création ».
Depuis 1998, Matexi a organisé ces processus de « charrette » plus de vingt fois pour des
développements de quartier complexes. Ces processus sont exigeants, et Matexi y voit un investissement durable. Depuis 2011, le processus de « charrette » est plus progressif, ce qui permet d’encore mieux l’intégrer dans les processus d’aménagement du territoire. De cette manière, nous parvenons à anticiper et à faire évoluer les conceptions ».
Il faudrait demander leur avis aux gens qui sont montés dans cette charrette. Je n’ai pas l’impression que c’est un modèle de communication. A moins de définir ‘communication’ comme une technique de manipulation…

L’échelle de participation d’Arnstein

A côté de cette charrette, Matexi a aussi une échelle, celle d’Arnstein, une échelle de participation. Selon cette sociologue, « la participation citoyenne est un peu comme manger des épinards: personne ne s'y oppose en principe parce que c'est bon pour vous ».
« Plus bas on se situe sur l’échelle, moins il est question de participation. Il n’est pas question de participation pour les deux échelons inférieurs. Les initiateurs essaient d’y éduquer les parties prenantes. Les troisième et quatrième échelons offrent aux parties prenantes la possibilité d’entendre et d’être entendus. Sur le cinquième échelon, les parties prenantes peuvent prodiguer des conseils, mais la décision finale incombe toujours aux initiateurs. À partir de l’échelon six, les citoyens ont la possibilité de se mettre dans une position de négociation avec les initiateurs. Aux septième et huitième niveaux, les citoyens se voient attribuer la plus grande part dans la décision ».
On a donc tout intérêt à être au moins à l’échelon six…Je n’ai pas l’impression qu’on y est, à Liège.
Attention, Arnstein est  de gauche : elle trouve que les deux premiers échelons ne sont pas participatifs et doivent être évités. Les trois intermédiaires sont symboliques; ils permettent aux citoyens d'avoir une voix et d'être entendus, mais leurs opinions peuvent ne pas être correctement prises en compte par ceux qui sont au pouvoir. Les trois dernières étapes - partenariat, pouvoir délégué et contrôle citoyen - constituent un réel pouvoir citoyen et la forme la plus complète de participation citoyenne.
https://socio-logos.revues.org/2817 On voit que Matexi n’a aucun problème d’utiliser une idée de gauche pour faire passer ses projets. On pourrait demander aux activistes qui sont sur la brêche à la Chartreuse d’utiliser cette échelle pour mesurer la participation réelle mise en œuvre dans cette rénovation urbaine. Je n’ai pas l’impression que l’on sera très haut sur l’échelle…

Un retour à la ville

Hannecart a aussi compris tout l’intérêt qu’il pourra tirer d’un principe très en vogue – et très correct - de reconstruire la ville sur la ville. Avec des profits aussi juteux que leurs premiers lotissements à la campagne. La plus-value foncière lors d’un basculement de friche industrielle (ou militaire pour la Chartreuse) est à mon avis beaucoup plus juteux que ces lotissements dans la campagne que matexi a fait jusqu’à la fin des années 60.
Guy Huyberechts, sales excellence manager chez Matexi, se fait le héraut de ce retour à la ville: “ Nous développons des projets dans du bâti existant, sur des chancres urbains ou d’anciens sites industriels qui ont été mangés par la ville ». Exemple le projet Lamot, à Malines, le site Pier Kornel, à Alost, l’ancienne usine Tupperware, ou les Bétons Lemaire, à Ottignies, (700 logements !). Ans a établi une convention avec General Construction et Matexi pour la friche du Haut-Douy. Ils sont aussi sur le projet Wavre 2030, une revitalisation du centre-ville.
A Anvers, MATEXI dénude l’Antwerp Tower pour y intégrer quelque 160 unités résidentielles et des commerces, restaurants et bureaux. A Gand le projet Kouterdreef couvre 20.000 m2. A Hasselt le Quartier Bleu, c’est 400 appartements et 24.000 m2 de commerces sur un total de 156.000 m2. Ils ont présenté ces projets au Mapic, à Cannes.
En soi, ce retour à la ville est évidemment louable. A Grivegnée personne ne remet en question une certaine urbanisation du site, à condition de venir avec un projet global et cohérent.

Des microflats, comme les corons

En surfant sur le mot à la mode de densification, Matexi préconise la construction de micro-logements, des appartements 1 chambre de 40 m2 pour 100.000 euro. "Un hall d’entrée ou one salle à manger: les jeunes trouvent que c’est du superflu. Il y a 25 ans l’appartement moyen faisait 120 m2, l’année passée encore 66 m2", dit Kristoff De Winne de Matexi. Patrick Joly de Matexi ‘milite’ pour que les décideurs locaux ne restent pas braqués sur le tabou de la superficie - d'ailleurs déverrouillé par le nouveau CoDT. Selon M. Joly, il y a moyen de faire petit, démocratique sans être un marchand de sommeil. A Quaregnon Matexi propose de revisiter le concept des corons. Ils se permettent même de critiquer les bourgmestres qui veulent attirer dans leurs communes des habitants avec un pouvoir d'achat élevé: pour Matexi, c’est contre-nature.
Il est vrai que ce compact-building correspond en partie à l’évolution démographique, voire à la nouvelle mobilité imposée aux jeunes, avec leurs contrats zéro heures. Il y aura pour eux, à côté des  mobil-homes, des microflats.
Mais méfions-nous quand même de ces notions fourre-tout. Ce retour à la ville ne signifie pas que les promoteurs aiment la rénovation, opération parfois hasardeuse et souvent plus cher que une démolition-reconstruction. Bien sûr, c’est un arbitrage que l’on ne saurait refuser au départ, mais de là à suivre Gaëtan Hannecart qui demande au monde politique un taux uniforme de TVA pour le neuf et la rénovation, est un pas que je refuse à faire. Pour lui, "si on veut s’attaquer à la problématique de la consommation d’énergie dans ce pays, il faudrait être courageux et stimuler la démolition-reconstruction". A la Chartreuse, on avait promis la sauvegarde du fort hollandais. Il est vrai que ce fort ne se trouve pas sur le terrain de Matexi, mais je m’imagine qu’ils voient avec plaisir que ce bâtiment est pratiquement irrécupérable après 15 ans d’abandon…

Des toits végétaux et une infrastructure socioculturelle

Guy Huyberechts prétend être « très attentif aux fonctions qui existent dans les quartiers et aux besoins des habitants. Faut-il un supermarché, un boulanger, un libraire, un cabinet médical, une salle de sports ? Nous intégrons ces infrastructures dans nos projets selon les besoins ». Il travaille
avec la ville d’Anvers (AG Vespa) et Vanhaerents sur le projet ‘t Groen Kwartier (une friche militaire, comme la Chartreuse) où il se vante d’avoir intégré des activités socio-culturelles, en sus des 482 places de parking, des locaux commerciaux, des espaces pour des professions libérales, de l’horeca et même un hôtel. Et évidemment des toits végétaux, à côté d’un peu plus d’1,5 hectare d’espaces verts publics avec 345 arbres. Quand j’entends ‘toit végétal’ ou ‘façade vivante je pense directement au greenwashing. Je n’ai pas l’impression que la mixité fonctionnelle est très poussée dans les projets développés à Liège…

Matexi, Immo Chartreuse et ?? complicté, connivence ou des voisins peu accomodants ?

Metexi est le joueur le plus actif sur la scène de la Chartreuse. Un adversaire qui joue à fond sur les thèmes à la mode. Mais si nous voulons imposer une approche globale il faut évidemment analyser non seulement les autres promoteurs, mais aussi les relations entre eux. Sont-ils de connivence, voire complices ? Ou des voisins peu accomodants ?
Recapitulons : en 2003, Immo Gérardrie achète le site en vente publique. Cette immobilière (disparu entre-temps, ou absorbée ?)  divise très vite sa part en trois lots. Elle fait miroiter 70 logements de haut standing dans les bâtiments construits après guerre. Elle revend les bâtiments classés à Infinéa Invest. Cette société carolorégienne promet 130 logements dans les bâtiments militaires. Notre spécialité, c'est la réhabilitation d'immeubles en logements, explique Pierre-Laurent Rombaut directeur d'Infinéa Invest, mandaté par un fonds de pensions et d'assurance. Infinéa prétend disposer d'une capacité d'investissement de 150 millions d'euros. Je me méfie quand on me parle de fonds – les zinzins : investisseurs institutionnels. A Liège, Infinéa s’est montré aussi intéressée par la réhabilitation des cinq tours de Droixhe. On connaît la suite… Pour le reste Infinéa est aujourd’hui hors du radar.
En septebbre, le journaliste du Soir Philippe Bodeux annonce l’entrée de Matexi (actionnaire de Thomas et Piron) sur une partie du site (Le Soir 8/09/2003 ).·Matexi opère sous la marque
Habitus® , une filialelancée en 1998 spécialisée dans «des maisons prêtes à vivre dans un projet résidentiel intelligemment développé ».
MATEXI ne commence pas tant qu'une solution n'aura pas été trouvée pour le reste, « les lots 1 et 3 ne trouvant pas d'acheteur sérieux ». Soit c’est une critique acerbe sur Immo Gérardrie et Infinéa, pas sérieux, soit ces deux cherchent à vendre au plus offrant.
Matexi se tourne alors vers le Thier de la Chartreuse, plus facile à vendre puisque ne dépendant géographiquement pas des autres lots. Les trois promoteurs veulent que les remparts soient refaits. L'intérieur leur appartient, l'extérieur est à la Ville ; ils prétendent n'avoir pas les moyens de les rénover. Ils refusent de prendre de engagements fermes de leur côté, mais ils demandent aux pouvoirs publics de rendre leurs terrains attrayants.
C’est encore Matexi qui est à la manœuvre en 2004 avec le schéma directeur ou « charrette urbanistique ». Selon l’asbl La Chartreuse – qui est toujours là mais qu’on n’entend plus beaucoup - la réalisation de ce projet est surtributaire du fait que des promoteurs sérieux s'intéressent aux lots 1 et 3. De nouveau une critique implicite sur les promoteurs peu sérieux propriétaires de ces deux lots. « Le réduit étant le cadeau empoisonné, comme l’asbl le dit depuis vingt ans, ces promoteurs  pensent que les pouvoirs publics devront s'impliquer si ils veulent vraiment, comme ils le prétendent, un avenir pour le domaine ». L’asbl sent, à juste titre, le vent tourner pour le réduit…
En  2008 dans le R.U.E., lancé à l’initiative de Matexi, nous lisons sous le Pt 1.8 que les parcelles cadastrales du site de la ZACC sont réparties entre deux propriétaires privés principaux. La planche 7 du rapport montre la situation cadastrale. Nous apprenons dans le même RUE que des transactions ont encore eu lieu récemment sur certaines parties, « témoignant d’une certaine spéculation autour de l’avenir du site ». Selon le point 1.1.4, « le nombre de propriétaires et l’imbrication de leurs propriétés pourraient compliquer la mise en œuvre du site et en particulier son phasage ». Une carte montre la limite des lots des propriétaires privés, basée sur le Schéma directeur de Simfi et Gerardrie de 2004. Je n’ai pas retrouvé ce document et je n’arrive pas à situer le second promoteur Simfi par rapport à l’acheteur de départ Gérardrie et Infinéa.
Le LEMA (Local Environment Management and Analysis ou Analyse et gestion de l'environnement local) de l’Ulg mentionne encore SIMFI dans son étude du 20 mai 2009 et parle d’un Schéma directeur du site du fort avec Simfi et Gerardrie établi en 2004.
Le RUE suggère de demander le statut de périmètre SAR ou Site A Rénover, couplé à une opération de revitalisation urbaine par une convention associant la commune et le secteur privé. Il conseille, pour trouver un partenaire privé prêt à se lancer dans le projet, d’élargir la zone concernée. « Le couplage du réaménagement de la zone centrale à celui de la zone sud et de la zone nord,  principalement destinées à la construction de logements neufs et donc bien plus rentables, permettrait d’équilibrer le déficit de la zone centrale par les bénéfices sur les deux autres zones. Un phasage devra être mis en place. L’aménagement de la zone centrale pourrait se faire simultanément à celui de la zone sud (ou de la zone nord) pour limiter le portage financier de l’investisseur privé sur la zone centrale tout en évitant que la dégradation du fort se poursuive et que celui-ci exerce un effet répulsif sur les acheteurs éventuels. L’urbanisation de la dernière zone (nord ou sud) ne serait autorisée qu’une fois le fort réaménagé. Ceci suppose toutefois un partenaire privé ayant les reins assez solides pour mener à bien le réaménagement de l’ensemble du site ».
Je ne sais pas très bien comment interpréter ce texte. Même si Matexi est à la barre dans ce RUE, ce n’est pas His Masters Voice qui parle. Bien sûr, l’appel pour avoir « partenaire privé ayant les reins assez solides pour mener à bien le réaménagement de l’ensemble du site »  réfère clairement à Matexi. Et j’interprète ce couplage des trois zones comme un appel à mettre toute la zone dans les mains de ce promoteur, tout en lui laissant la possibilité de phasage, c'est-à-dire de réaliser en premier lieu les zones les plus rentables. Ce couplage serait donc aussi un saucisonnage…
En 2005 je retrouve encore une info difficile à cadrer : Gérardrie Immo et le groupe immobilier SIMFI, qui possèdent chacun une moitié du site, cherchent un troisième partenaire pour créer un projet ‘cohérent’ (lisez plutôt : rentable) entre les trois acteurs. Or, Matexi est bien dans la place depuis 2004, selon son rapport annuel. Gérardrie Immo prétend des tractations pour céder la partie historique du site, autrement dit le " croissant", et devrait se décider entre d'une part un groupe anversois, et d'autre part un groupe liégeois. Or, Matexi n’est ni anversois et encore moins liégeois. «Aujourd'hui nous attendons de pouvoir avoir tous les intervenants autour de la table afin d'élaborer un projet cohérent entre chacun. Ce sera la meilleure façon de rentabiliser au mieux cet espace fabuleux ", expliquent les responsables de Gérardrie (L'Avenir 01 avril 2005).
Finalement Gérardrie Immo est racheté par un groupe d'investisseurs italiens qui constituent Immo Chartreuse.  Qui est ce groupe italien ?  Je n’ai pas réussi à en savoir plus. Immo Chartreuse montre un peu d’activité. En novembre 2009, les cachots, où étaient retenus par les allemands les condamnés à mort durant la première guerre mondiale, sont détruits. L’ancienne infirmerie, et les « nouveaux » cachots subissent rapidement le même sort. En 2010 elle abat plusieurs arbres, sans autorisation, et autorise des activités de type "paramilitaires”, genre paintball ou d'airsoft. Firket reconnaître qu’ Immo Chartreuse serait en infraction à plusieurs niveaux (Llb 6 Mai 2010).
Lorsque le Conseil wallon de l´Environnement pour le Développement durable  publie en 2011 son évaluation sur l’étuded’incidences, il parle d’une étude commune aux 2  projets d’urbanisation distincts (Matexi et Immo Chartreuse). Le CWEDD apprécie que le RUE traite de l’entièreté du développement de la ZACC en y incluant le périmètre PCAR adjacent, et loue ‘la qualité de l’analyse de la mobilité’ (rem : le plan communal d'aménagement révisionnel PCAR remplace depuis 2009 les plans communaux d'aménagement dérogatoires).
Mais « le Conseil  devant se prononcer sur une seule demande de permis (Matexi), son avis sur la qualité de l’étude est rendu sur cette dernière uniquement ». Etrange : je croyais que Matexi était à la base de cette étude d’incidence.
Immo Chartreuse demande le 14/01/2015 un Avis urbanisme pour  84 logements, dans l'ancien bâtiment principal. Selon Hupkens, « il semble qu'il y ait bien eu un frémissement du côté de ce projet qui est, il est vrai, moins avancé" . Ce frémissement, c'est une demande introduite auprès de la Région wallonne, relativement à la création d'une voirie (DH 10 avr. 2015). Après, Immo Chartreuse disparait des radars…
En 2013 Matexi demande un permis pour la construction d’une vingtaine de logements. Le permis n’est jamais mis en œuvre, parce que Matexi lie la réalisation à l’avancement des travaux chez les investisseurs italiens, avec qui, selon l’échevin Hupkens, il n’y a plus aucun contact.
En bref, en 1983, la Ville propose 138 modifications à son plan de secteur soi-disant pour éviter le dépeçage du site par les promoteurs. Les plans de secteur sont pratiquement les seules décisions ayant valeur réglementaire. En 1989 le plan de secteur de Liège affecte 14,67 ha du plateau en Zone
d’Aménagement Communal Concerté (ZACC).  En 1993 on envisage une fondation, avec comme une des sources de financement la cession des zones d'extension d'habitat à un promoteur immobilier et la récupération des matériaux dans les bâtiments postérieurs à l'occupation hollandaise A cette époque un promoteur se pointe avec un projet de golf. L’échevin William propose au conseil communal un schéma directeur. Mais selon lui Liège ne dispose pas des 30 à 40 millions demandés par la Défense nationale. Liège devra donc trouver des partenaires privés. En 2003, Immo Gérardrie achète une partie en vente publique, et la divise en trois lots. On peut dire que depuis lors toute tentative de remembrement global du site bute sur un trio dont on ne sait pas très bien s’ils sont comme larrons en foire, ou si c’est simplement leurs intérêts contradictoires qui les empêchent de se concerter, entre eux et avec la Ville. Bref, pour moi, ce dossier est un exemple type à quelles aberrations peuvent mener ces PPP.

Les scandales immobiliers

En 1860 P.J. Dunning publiait Trade Unions and Strikes. Marx reprend dans son Capital une citation qui s’applique à fond sur la situation créée à la Chartreuse : "Le capital abhorre l'absence de profit ou un profit minime, comme la nature a horreur du vide. Que le profit soit convenable, et le capital devient courageux : 10 % d'assurés, et on peut l'employer partout; 20 %, il s'échauffe !, 50 %, il est d*une témérité folle; à 100%, il foule aux pieds toutes les lois humaines; 300 %, et il n'est pas de crime qu'il n'ose commettre, même au risque de la potence». Un changement d’affectation dans les plans de secteur peut rapporter facilement ces 300%. Je ne vais pas mettre tous ces promoteurs sur le même pied. Nous découvrons aujourd’hui le  scandale de Land Invest, lié à Ogéo Fund. Nous avons le contrat sur la tête" de l'échevine d'Awans des Binets. Nous avons sur la Chartreuse au moins deux des trois promoteurs que l’on peut au moins reprocher leur inertie, fort probablement inspiré par la spéculation et une dégradation organisée des bâtiments. Sans porter un jugement moral sur le troisième, il est dans une situation où il ne saurait d’aucune manière garantir une approche globale du site qui préserve toute la richesse urbanistique, botanique, et historique du site. Il faut qure la Vile se réapproprie la maitrise de ce site qui est une clef de voûte du développement de sa rive gauche.

Sources

Sur l’historique de l’urbanisation de la Chartreuse voir mon blog  http://hachhachhh.blogspot.be/2017/11/retrait-du-permis-de-la-chartreuse-par.html
http://www.cairn.info/revue-participations-2011-1-page-36.html%23top Marie-Hélène Bacqué, Participation, urbanisme et études urbaines ; Quatre décennies de débats et d’expériences depuis « A ladder of citizen participation » de S. R. Arnstein
Marie-Hélène Bacqué est professeure en études urbaines à Nanterre La Défense Ses travaux portent sur la démocratie participative à partir de recherches conduites en France sur les quartiers populaires, aux États-Unis et au Canada sur les mouvements communautaires. Elle a en particulier travaillé sur les approches dites d’empowerment et sur les différentes interprétations de cette notion. Sur le thème de la participation, elle a notamment publié : Gestion de proximité et démocratie participative. Une approche comparative, Paris, La Découverte, 2005, La démocratie participative inachevée. Genèse, adaptations et diffusions, Paris, 2010 et  La démocratie participative. Histoire et généalogie, Paris, La Découverte, 2011.
Sur le Code du Développement Territorial - CoDT.
ZONE D'AMENAGEMENT COMMUNAL CONCERTE Fort de la Chartreuse  (anciennement ZAD n°11) Rapport Urbanistique et Environnemental Vol. 1 - Version finale modifiée après enquête publique du 13 mars 2008 au 11 avril 2008 et conformément à la déclaration environnementale et son annexe du 27 octobre 2008 http://www.liege.be/telechargements/pdf/urbanisme/rue-zacc-fort-de-la-chartreuse-rapport.pdf
Le Conseil wallon de l´Environnement pour le Développement durable : évaluation sur l’étude d’incidences commune aux 2  projets d’urbanisation distincts (Matexi et Immo Chartreuse) http://www.cwedd.be/uploads/Avis%20EIE%20-%202011/11.1229%20Fort%20de%20la%20Chartreuse%20%20Grivegne%20(Lige).pdf
dans cette étude, la trame constructive du fort. en 1986, par Paeme Serge
http://www.liege.be/telechargements/pdf/liege-avec-vous/appel-projet/etude-incidences-environnement-complete-chartreuse.pdf  Demande de permis d'urbanisme de constructions groupées «Chartreuse» Étude d'incidences sur l'environnement MATEXI S.A. juin 2017



2 commentaires:

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