Je voudrais ici, en préparation des élections communales de 2012, faire le poin
t sur le problème du logement. La Constitution garantit le droit à un logement décent. Les loyers actuels en font un droit qui n’existe que sur papier. Et un tiers des jeunes ménages est dans l’impossibilité d’acheter une maison.
Le logement est un véritable accélérateur d’inégalités. Il est de plus en plus difficile d’acquérir ou de louer une maison. En Wallonie, le nombre de ménages en attente d’un logement social s’élevait fin 2010 à 32.961. En avril 2011, les 14 sociétés de logement social actives dans l'arrondissement de Liège accusaient 6.648 demandes en souffrance (La Meuse 23/05/2011). Le résultat de ce déséquilibre entre offre et demande est un logement cher et de mauvaise qualité.
Tandis qu’on pourrait gagner des milliers de tonnes CO2 en isolant les maisons, le bâti continue à se dégrader au centre ville, tandis que les périurbanisation s’étend comme une tâche d’huile.
Il faudrait construire des dizaines de milliers de nouveaux logements sociaux. Or, au niveau wallon, l’horizon financier est bouché par les deux programmes d'investissements énergétiques PEI et Pivert.
Et au niveau liégeois cet horizon est doublement bouché par le déficit de ‘la maison liégeoise’ suite e.a. à l’échec d’une première requalification de Droixhe.
On nous présente comme seule alternative des formules diverses de partenariats public-privé et la Valeur Locative Normalisée, ou prix de rentabilité, complété par une aide à la personne au lieu d’une aide à la pierre…
Le logement, un véritable accélérateur d’inégalités
Selon la Fondation Abbé Pierre, le logement est un véritable accélérateur d’inégalités. Le loyer happe une part de plus en plus important dans budget des ménages, malgré des loyers très bas. Les locataires dans le privé déboursent pour leur logement une somme qui oscille entre 41% et 65% de l'ensemble des ressources du ménage. En Wallonie, le revenu moyen se développe sensiblement moins rapidement (+9%) que le prix de l'immobilier. Par ailleurs, ce sont les loyers les plus bas qui grimpent le plus, en dépit de leur qualité déficiente. A Liège, presque la moitié des locataires dans le privé payent moins de 250€ pour un logis indécent.
Tableau MARCHÉ DES LOYERS PRIVÉS Liège 2008
| 250 € | DE 250€ à 500€ | DE 500 À 744€ | Plus DE 744€ |
| 44,6 % | 52 % | 2,9 % | 0,5 % |
Je n’approfondis pas ici l’évolution démographique. Mais il est claire que celle-ci a son importance. A titre d’illustration je cite l’augmentation des petits logements de moins de 35 m² sur le territoire communal de Liège en 2001 14,5%, contre 9% en 1991 (recensement de la population et des logements 2001).
Privilégier à l’accession à la propriété non lié à l’occupation = sous-développement du logement social
Cette situation dramatique est le fruit amer d’une stratégie développée depuis la loi du 9 août 1889 inaugurant la politique sociale du logement. Depuis plus d’un siècle, les pouvoirs publics ont privilégié à l’accession à la propriété. Selon Etopia, si l’on additionne, tous niveaux de pouvoir confondus, tous les moyens budgétaires consacrés à la politique acquisitive en Belgique, on dépasse les 2 milliards d’euros redistribués aux seuls propriétaires pour moins de 500 millions d’euros aux locataires publics et presque rien aux locataires du secteur privé. Par exemple, les Wallons qui remboursent un crédit hypothécaire se partageraient annuellement un budget public de 500 millions d’euros, près de trois fois le budget que la Région wallonne consacre explicitement à sa politique du logement.
Nous n’avons rien contre un soutien à l’acquisition d’une maison, à condition de le lier à l’occupation et de ne pas hypothéquer le logement public. Or, historiquement, l’accession à la propriété n’a pas été lié à l’occupation. Jusqu’à aujourd’hui, on a compté sur l’action des petits investisseurs particuliers pour résorber les pénuries en logements. Cette stratégie de soutien aux petits investisseurs particuliers atteint aujourd’hui ses limites. 35 000 logements sont abandonnés sur le territoire régional; 4.000 unités à Liège, soit 4 % du parc. Une proportion grandissante des petits propriétaires est vieux et n’investit plus dans l
eurs maisons. Mais cela n’empêche pas de relancer cette stratégie sous d’autres formes. Des aides personnelles en parallèle avec des incitants pour les investisseurs privés à construire des logements locatifs.
Cette stratégie a permis aussi –surtout - un sous-développement du parc public en Belgique, et aussi la part de logements déficients. Alain Rosenoer, directeur général de la Société wallonne du logement: «Les pays qui ont un parc plus important pèsent davantage sur le prix de l’immobilier. En Wallonie, il y a 7,5 % de logement public. C’est le même taux que l’Irlande. En France, c’est 18 %. En Hollande 36% du parc immobilier est affecté au social!
En Belgique, on a toujours privilégié l’accès à la propriété via les avantages fiscaux à l’acquisition. La Wallonie compte 24% de logements locatifs privés, une proportion plus élevée qu’en France (20%) ou en Grande-Bretagne (16%).
Liège comptait en 2001 70.860 logements, abritant 184.471 Liégeois (LLB 17/03
/2001). Selon l'enquête socio-économique de 2001, Liège totalise 49,3% de propriétaires. La moitié de la population est donc locataire, avec une part de plus en plus réduite dans le logement social, qui diminue d’année en année. A Droixhe par exemple il y avait au départ 1.800 logements sociaux. Or, après la requalification seulement 867 resteront dans le giron public sur les 1.481 logements restants.
Programme Exceptionnel d'Investissement (PEI) = prétexte pour démanteler encore plus l’offre de logements sociaux
Donc, l’offre de location dans le privé se rétrécit. Et en même temps on assiste à une asphyxie financière du logement social, empêchant toute construction neuve. En 2003, le PEI vise à rénover 35.000 logemen
ts, dont le coût de rénovation oscillait entre 15.000 euros et 60.000 euros. C’est un tiers des 101.730. Pour ceux dont le coût de rénovation excédait 60.000 euros, il était proposé de les démolir. L’opération nécessité l’emprunt d'un milliard d'euros .
Suite au PEI, le financement du secteur du logement public devient très problématique : « Il est dans une spirale qui aboutit à une impasse. Les rentrées permettant d’atteindre l’équilibre sont trop beaucoup trop faibles. De plus l’endettement régional suite au PEI laisse entrevoir les difficultés à venir pour rendre les logements conformes à la performance énergétique du bâtiment (PEB) ».
La déclaration de politique régionale a comme objectif un relèvement du pourcentage de logements publics de 10 à 20 %. Mais le financement est actuellement très problématique. L’objectif de production de logement via l’ancrage communal n’est pas atteint. Pour 2004-2006, sur 2.574 logements, seuls 884 logements ont été réceptionnés. 2007-2008 : 38 logements réceptionnés pour 2.387 logements prévus. 2009-2010 : aucune opération des 2.636 logements n’a été réceptionnée. Sur l’ensemble de la période 2004-2008, le pourcentage de production de logements est de 19 % sur base des subventions accordées.
Ce constat est en contradiction avec l’optimisme de la Société Wallonne de Logement (SWL) pour qui « la volonté de relancer la création de logements publics en Région wallonne est manifeste ». La SWL annonce par exemple dans son rapport d’activité 2009 550 mises en service. A ceux-ci s’ajoutent 376 logements à créer par des formules diverses de partenariats public-privé.
Dans son bilan 2010 la SWL annonce la relance des programmes d’investissements en nouveaux logements après achèvement d u PEI. Pour la première fois depuis le lancement du PEI en 2004 le montant investi en nouveaux logements (95,1 millions €) dépasse celui de la rénovation (y compris les déconstructions) : 89,9 millions €.Notez que dans le budget rénovation la SWL comprend aussi les ‘déconstructions’. Un effet collatéral du PEI est la démolition ou la vente des maisons jugées non améliorables. Le nombre de logements locatifs a diminué de 103.145 en 2007 à 101.242 en 2008 suite à ces ‘déconstructions’ dans le cadre du PEI. Actuellement le nombre de ventes reste limité : 122 en 2008, 195 en 2009 et 218 en 2010 dont 5 au Le Logis social de Liège et 4 à la Société régionale du logement de Herstal».
Si la SWL est surendetté, la situation de la Maison liégeoise est encore plus dramatique, surtout après la déche de Droixhe.En 1995 se met en place la Société de Requalification Atlas. En 1999, Atlas crée l’association momentanée CASTRO-DROIXHE 2005
(voir illustration) . Mais en 2002 déjà Michel Daerden constate l’impossibilité pour la région d’accepter le projet Castro. Le 29 mai 2006 Atlas acte sa dissolution et le retour de son patrimoine dans la Maison Liégeoise qui reprend l’actif mais aussi le passif de ATLAS. Dix millions d’€ qui viennent s’ajouter au passif de 25 millions d’€. Le 30 juin 2011, la Maison Liégeoise était dans le top quatre des sociétés déficitaires du SWL.
Parler dans ces conditions de fusionner la Maison Liégeoise et le Logis social ne résout évidemment pas le problème de la dette de 35 millions. Alors, plutôt que de tirer les plans sur la comète, attaquons-nous au problème d’endettement…
Lors d’un débat SUR LE DÉFICIT DES SOCIÉTÉS DE LOGEMENTS PUBLICS au Parlement Wallon, en septembre 2011, nous apprenons que la création des 7.000 logements nouveaux est mis en péril. La moitié des 900 millions de subsides prévus par la région va au programme d'investissement énergétique pivert. Pour les 450 millions prévus pour des logements nouveaux il faudra trouver les 40% du côté des sociétés de logement de service public (SLSP). Les marges de manœuvre risquent d'être tellement limitées qu'ils n'auront aucunement la possibilité d'investir.
La ‘mixité sociale’ va encore réduire l’offre
Non seulement l’offre se rétrécit ; en plus, au nom de la ‘mixité sociale’ on veut atteindre 15% de locataires à revenus moyens. Ces 15% viendront encore réduire l’offre. Au lieu de s’attaquer à l’offre on discute attributions et bail à durée déterminée en invoquant ‘le scandale’ des logements à plusieurs chambres occupés par les vieux parents après le départ de leurs gosses... « Le bail social à vie, c’est injuste et déresponsabilisant. Pourquoi maintenir de fait un bail à vie sur un logement de trois chambres alors que les enfants ont grandi et que d’autres familles, avec de jeunes enfants en ont besoin ? »
L’acquisition de sa maison de plus en plus difficile pour le travailleur
En même temps l’acquisition de sa maison devient de plus en plus difficile pour les travailleurs. Depuis 1975, le prix des maisons a été multiplié par 10, alors que le niveau général des prix ne s'est accru que d'un facteur 3. Il devient donc de plus en plus difficile d'acheter. Selon l'association professionnelle du secteur du crédit aux particuliers, les banques préconisent de ne pas consacrer plus du tiers des revenus au financement du logement. Pour une charge mensuelle de 1 500 €, un ménage devrait donc gagner 4 500 €. Benoit Lutgen constate « que le financement des maisons n’est plus octroyé par les banques à 100%, mais en moyenne à hauteur de 70%... ces mêmes banques que l’Etat a sauvées de la banqueroute voici 2 ans ! C’est inadmissible ! »
Les exigences des banques sont donc de plus en plus sévères. Les prix continuent à monter. La précarité de l’emploi augmente. Et la nouvelle démographie, avec des ménages recomposés, rend l’acquisition de plus en plus aléatoire. Selon Etopia, 15% des crédits d’engagement «prêts jeunes» sont pris en charge par la Région en cas de vente du bien par le créancier avec perte.
Nous allons donc vers une accentuation de la crise du logement. Les 10.000 personnes en «Habitat Permanent» dans les campings ne sont que le sommet de l’iceberg.
L’Europe étrangle le logement social
Selon l’ UNION NATIONALE DES HLM décembre 2004, « réintroduire ces mécanismes de marché dans le logement social est un non-sens. Le logement social répond à un dysfonctionnement structurel du marché du logement et à son incapacité à assurer un équilibre entre l’offre et la demande à un niveau de prix et de qualité acceptable socialement. Les raisons : une faible élasticité de l’offre face à une évolution rapide de la demande et à sa concentration géographique. Dans ce contexte de déséquilibre structurel, le marché procède par exclusion de la demande la moins solvable, la régulation spontanée conduisant à une spécialisation qualitative (logements insalubres, suroccupés, marchands de sommeil…) et territoriale (ségrégation spatiale) de l’offre ».
Or, l’Union Européenne pousse à laisser faire encore plus la main invisible du marché. La SWL étant exsangue, elle laisse comme seule porte de sortie (= accès aux subsides européens) les PPP. En même temps, la directive Bolkestein définit de manière restrictive ce qu’est une olitique de logement "acceptable" du point de vue du droit européen de la concurrence. En 2010 le Groupe PSE se plaint que « l’approche de marché a radicalement limité la marge de manœuvre des politiques existants de logement social. Il faut clarifier que les services de logement participent de la nature des services d’intérêt général. Un nouvel agenda de l’UE en matière de logement devrait reconnaître le rôle primordial des collectivités territoriales dans le secteur du logement ». Mais qu’a-t-il voté au fédéral et régional?
D’une aide à la pierre à une aide aux personnes
Dans un rapport d’expertise au Ministre du Logement en juin 2010, Luc LAURENT de Centre d'études en aménagement du territoire (Creat – UCL) dénonce un glissement d'appellation vers une dénomination logement public : on veut s’écarter de l’image négative véhiculée par le qualificatif « social ». Nous sommes alors dans le registre de la non-distinction du logement public par rapport au logement privé. « Logement social » serait péjoratif. Or, tel n’est pas le cas lorsque l’on parle de protection sociale, de sécurité sociale, d’Etat social, de modèle social européen. Lorsque beaucoup de locataires sont présentés comme des fraudeurs, lorsque l’on dit d’eux que ce sont des chanceux, des privilégiés, ça revient à dire qu’ils usurpent leur droit au logement, que ce sont de nouveaux bénéficiaires indus. Certes la liste d’attente des demandeurs est considérable, mais n’opposons pas les uns aux autres, alors que l’offre est insuffisante, et que nous savons que sa croissance sera lente.
Le ministre n'a pas suivi ces conseils. Le site Alterechos publie une interview avec JM Nollet sous le titre évocateur : Le logement social est mort, vive le logement public! A la question: ’Vous préférez parler de logement public plutôt que de logement social...’, JMN répond: « car l’important est de mieux réguler les loyers. Le logement social n’est pas la seule possibilité. Le conventionnement des logements privés via les AIS fonctionne bien en assurant des revenus fixes aux propriétaires. La réforme propose de nouvelles mesures pour mettre les logements sur le marché, principalement la création d’une aide pour rendre les logements habitables. L’objectif est d’en faire 500 en plus par an ». L’UVCW aussi applaudit ‘l’évolution sémantique du logement social vers le logement public. La Valeur Locative Normalisée, synonyme de valeur du marché, qu’on appelle d’ailleurs déjà ‘prix de rentabilité’, est évidemment une condition pour intéresser le privé… On veut passer d’une aide à la brique à une aide à la personne où la différence avec le prix de rentabilité est payée par la Région. En 2009 la SWL demande aux SLSP de transmettre à une liste des logements à inscrire dans le répertoire des logements à ‘loyer d’équilibre’. 313 logements étaient loués à ce régime en 2009 par 14 SLSP.
Les PPP
La part des acteurs publics dans le nombre de logements produits, qui avait atteint 20 % en 1972, puis 24 % en 1981, est tombée à 1,5 % en 2006 ! Les sociétés, de 25 % environ dans les années 1970, assureraient en 2006 46 % de la production. Avec le désengagement de l'Etat, les promoteurs immobiliers ont pu augmenter radicalement leur présence sur le marché du logement belge. Tout cela se fait sur base de l’aide aux personnes qui comblent la différence entre revenu et Valeur Locative Normalisée, ce qui permet le développement des partenariats public-privé dans le secteur du logement social en Wallonie”. Et quand on voit les chiffres (la moitié de la production via les promoteurs immobiliers),c’est là-dessus que la Région Wallonne compte pour réaliser ses objectifs de logements ‘publics’….
Europe – Région – agglomération - Ville
Théoriquement, c’est la Région qui gère le logement. La SWL travaille avec des SLSP. En vue de mettre à jour le Code wallon et d’évaluer les SLSP, le Ministre wallon du Logement a lancé en 2010 une consultation qui a abouti à une note d’orientation. Cette note d’orientation prévoit que tous les deux (bientôt trois) ans, les communes doivent élaborer un programme communal d'actions en matière de logement. Le principe de base est que les communes n’interviennent pas financièrement. Il n'y avait que quatre communes qui n'ont pas introduit de déclaration d'objectifs et de programme tant en 2007 qu'en 2009 .
Si les SLSP sont la base, on discute depuis des décennies pour élargir (ex. pour Liège : Agglomération 480 000 habitants ; Arrondissement 585 000 habitants, Région urbaine ou Bassin de vie 625 000 habitants).
Nos alternatives
Faire payer l’isolation des maisons par les industriels via la taxe CO2
Avec le PEI et Pivert, on hypothèque lourdement les capacités de création de logements de la SWL. Pourquoi n’a-t-on pas fait payer l’isolation des maisons par les industriels via la taxe CO2, et créer ainsi un poumon d’oxygène pour le SWL? Diminuer les émissions CO2 par l’isolation des maisons coûte beaucoup moins que des réductions de CO2 dans l’industrie. Pourquoi ne ferait-on pas payer le PEI et le Pivert par l’industrie, qui d’une manière ou d’une autre profite quand même de la réduction des émissions CO2 ?
Marie Arena table sur le tiers investisseur pour améliorer les performances énergétiques d’un bâtiment : http://www.politiquedesgrandesvilles.be/content/revue/vsv6_fr.pdf Marie Arena : « On a tendance à culpabiliser les grandes villes quant à la production de CO2. Or, un Bruxellois ou un Liégeois pollue moins qu’un habitant d’une zone périurbaine ou rurale. Quand une instance publique propose des aides à l’investissement par le biais de primes ou de déductions fiscales pour améliorer les performances énergétiques d’un bâtiment, elle cible les propriétaires. C’est cependant le locataire qui paie la facture énergétique, et rien ne motive dès lors le propriétaire à investir. C’est pour ça que nous allons travailler sur le tiers investisseur ».
Le Programme du PTB de 2009 veut aussi que les primes destinées à l’économie d’énergie partent du principe du tiers payant, pour les revenus en dessous de 1.600 euros pour un isolé et 2.500 euros pour un ménage. « Trois habitations sur dix n’ont pas de double vitrage, quatre sur dix sont dépourvues d’isolation de la toiture et six sur dix d’isolation murale. Bien des habitations ne sont pas encore équipées de chaudières performantes. Voilà un immense terrain pour économiser l’énergie. La plupart des gens seraient d’accord d’investir pour économiser l’énergie, mais ils manquent de moyens. Un plan ambitieux est nécessaire pour mettre en œuvre dans l’ensemble du parc immobilier ce programme d’isolation gratuite pour toutes les maisons et bureaux. Cette mesure allègerait la facture énergétique de la population, améliorerait les maisons et créerait de nombreux emplois.
Les Régions pourraient créer une entreprise publique pour l’énergie durable.
Les Régions doivent fournir des prêts sans intérêt. Le remboursement se fait sur base des économies d’énergie réalisées. La facture d’énergie de la famille sera moins élevée en raison de l’économie d’énergie réalisée et ces économies permettront de rembourser le prêt ».
20% de son revenu pour le logement
Selon Le Programme du PTB de 2009 , le loyer social ne doit pas dépasser 20 % des revenus des locataires sociaux. Il doit être calculé en fonction des revenus, de la taille du ménage, de la qualité de la maison, de circonstances particulières (personnes âgées, handicapés) et non sur la valeur marchande. Ce ratio entre revenu et dépense en logement est appelé taux d’effort. S’il est trop élevé, les conditions de vie difficiles obligent à des sacrifices sur le reste du budget familial. Le publiciste Jean-Pierre Schaefer, administrateur de sociétés HLM, fixe ce taux d’effort à 25 % en loyer et 30 % en remboursement d’un achat. C’est d’ailleurs ce que préconisent les banques. Nous se sommes pas plus catholique que le pape !
Le PTB soutient le combat des locataires sociaux en Flandre contre la nouvelle loi sur les loyers qui fait entrer en ligne de compte la valeur marchande de la maison.
Un loyer raisonnable.
Les pouvoirs publics doivent désigner des contrôleurs indépendants du logement qui fixeront des prix plafonnés pour les loyers sur base de critères objectifs comme la qualité du logement, sa situation, son isolation, etc. Ce «code des loyers» encadrerait les prix des logements sur le marché privé (Programme PTB élections régionales de 2009).
Aux Pays-Bas, suivant la loi du 18 janvier 1979, le locataire peut solliciter l’avis de la Commission de location (« Huurcommissie») sur la valeur effective du logement. Constituée paritairement de représentants de syndicats de locataires et de propriétaires, la Huurcommissie apprécie le caractère raisonnable du loyer sur base de critères précis (surface habitable, installations de chauffage, sanitaires, quartier et environnement, par exemple).
20% de logement social en Wallonie
La Déclaration de Politique Régionale (DPR) tend vers un objectif de 20 % de logements ‘au loyer conventionné’ sur l'ensemble du territoire wallon. Ces 20 % de logements seront des logements publics (SLSP, pouvoirs locaux), associatifs ou privés (pris en gestion ou conventionnés). En France, la loi du 13/12/2000 sur la solidarité et au renouvellement urbain, adoptée sous Jospin, impose aux villes de disposer d'au moins 20 % de logements sociaux.
Face à la crise du logement, l’objectif de 20% est modeste. Dans son programme de 2009 le PTB+ préconisait la construction de 100.000 nouveaux logements sociaux dans les cinq années à venir. En augmentant l’offre sur le marché du logement, cela ferait baisser les prix sur le marché privé.
Mais surtout, ces 20% ‘au loyer conventionné’ seront majoritairement privés sans solutions pour le sous- financement du logement public.
Il faut donner des moyens à la SWL de réaliser 20% de logements sociaux publics. Il faut d’abord loger la dette historique des SLSP dans un ‘bad bank’. Le programme d’isolation des maisons doit être facturé aux pollueurs industriels, au lieu de grever la situation financière de la SWL. Il faut valoriser les terrains dans les mains de la SWL pour le logement social, au lieu de les brader dans le cadre de PPP (la rente foncière d’urbanisation, suite à la conversion de terrain agricole ou industriel en terrain à bâtir, peut atteindre dix fois la valeur du terrain). Le carnet d’épargne des gens doit servir à construire du social, à faible taux d’intérêt.
Il faut rendre le logement financièrement accessible en consentant des prêts hypothécaires meilleur marché via une banque publique (cfr. carnet dépôts dans le modèle français). Une assurance gratuite « perte de revenus » doit être généralisée pour les maisons en dessous de 250.000 euros. (Prog PTB 2009).
On peut encore trouver des moyens dans une taxe sur les maisons abandonnées. On peut imposer une mixité fonctionnelle par une taxe sur les bureaux. Et on pourrait taxer les communes sans habitat social suffisant.
Concernant la mixité sociale: choisir son lieu de vie
Le droit à la ville n’est pas vivre dans un quartier hétérogène au niveau social, c’est de pouvoir choisir son lieu de vie et d’avoir accès aux transports, aux équipements, aux services. Les concentrations de certaines populations présentant les mêmes caractéristiques ne présentent pas de difficultés en elles-mêmes. Il y a problème quand ces concentrations sont subies. C’est alors une ségrégation, une relégation. Sous prétexte de revenir à une mixité sociale, on met en marche un système de gentrification.
Droits des locataires
Le Code du Logement impose la mise sur pied d’un comité consultatif des locataires et des propriétaires. L’article 155 définit les compétences: rendre un avis préalable sur les relations et l’information, l’animation, l’entretien des abords, le décompte et la ventilation des charges, les mesures de recouvrement de loyer, le règlement d’ordre intérieur, les projets d’équipements collectifs et la participation à la gestion des régies de quartier. Il faut dépasser lez consultatif et installer un fonctionnement démocratique, avec organes élus, rémunérés et avec un budget et des compétences de gestion et contrôle social.
Nous plaidons à Bruxelles et en Wallonie pour la création de « boutiques publiques du logement » (qui existent en Flandre) pour obtenir les informations pratiques utiles quand on cherche à louer (bail, droits et obligations du propriétaire et locataire, …) ou à acheter (crédit le plus adapté, accompagnement pour avantages et primes, projections budgétaires, …).
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