mardi 5 juin 2018

Coronmeuse: un écovillage replié sur lui même?


Les élections communales, c’est l’occasion de faire un peu le bilan des grands projets d’urbanisme à Liège. Voici le dernier : dans les années à venir, le chantier le plus important à Liège sera l’écoquartier de Coronmeuse. 313 millions d’euros sur un site de 25 hectares.
Liège, the place to build ? En 2016 le Gré-Liège emmenait une délégation au Mipim à Cannes, le marché où l’on vend aujourd’hui des villes. Willy Demeyer estimait à quelque 45000 le nombre de logements nécessaires à l’horizon 2035 et entre 10000 et 17000 le nombre d’habitants supplémentaires que devra absorber la Cité ardente. Coronmeuse, ça serait 4.000 nouveaux habitants de quoi faire passer à Liège la barre des 200.000 habitants (La Libre Belgique 31 mars 2016).

Des revenus moyens avec une ‘capacité contributive’

Mais pas n’importe quels habitants ! On cherche des revenus moyens qui ont une ‘capacité contributive’: la Ville met la barre très haut : ceux qui ont les moyens de se payer des appartements à 300.000 euros.
Les quartiers de Bressoux, de Droixhe, de Bavière, de Coronmeuse... sont des quartiers populaires. Mais on ne nous propose pas un urbanisme pour eux: tout logement social est simplement absent dans l’ensemble de l’immense opération Liège Nord.
Ceci dit, on ne peut pas dire que les dossiers de Bressoux et Droixhe avancent. Pourtant, ce sont aujourd’hui des friches. La réhabilitation de Droixhe n’avance pas, probablement parce que Droixhe est trop associé au logement social. A tort, parce que c’était au moment de sa construction un modèle de mixité sociale. A Bavière, on dirait que le dossier est débloqué, mais les seuls engagements fermes sont des instances publiques. Les promoteurs privés se font attendre… Or, le site de Coronmeuse n’est pas un site à problèmes. Le hall des foires pose certes quelques problèmes de saturation. Mais on peut se demander en quoi le déménagement forcé vers Bressoux les résoudra. Le site était devenu un site d’évènements qu’une ville comme Liège a de toute façon besoin. La décision de ne réaliser que la première partie du tram pose certes un problème de mobilité. Mais on aurait pu voir cela comme une opportunité : tout point intermodal est source de développement potentiel. On préfère se voiler la face et de faire comme si le terminus du tram sera le dépôt prévu à Bressoux. Quant à la mobilité voiture, nulle part dans le projet d’écoquartier on n’a abordé cet aspect. . Pourquoi alors s’acharner sur Coronmeuse ? La seule explication que je vois pour la priorité à Coronmeuse est que c’est l’endroit idéal pour y implanter une ‘gated community’.

Coronmeuse et l’exposition de 1939

Historiquement, le site est le résultat de l’exposition de 1939, avec d’un côté le Parc Astrid et de l’autre l’esplanade Albert et le palais des fêtes, réaffecté à une patinoire et aujourd’hui abandonné. On a condamné ce palais en implantant la patinoire à la Médiacité, dans une tentative (vaine) de donner un second souffle à ce centre commercial qui n’arrive pas à valoriser ses étages.
Derrière l’esplanade Albert un trilogiport avant la lettre : l’île Monsin était en 1939 une pièce-clef dans le développement du canal Albert. Ce site était encore vierge à l’époque et n’a commencé son développement qu’après-guerre. Mais en face du site il y avait à l’époque de l’exposition  de l’Eau une centrale électrique que les concepteurs ont essayé tant bien que mal à cacher. Ce qui est plus difficile aujourd’hui avec l’île Monsin qui a suivi, comme tous les zonings de cette époque, un inexorable déclin suite à l’absence complète de maitrise foncière. Aujourd’hui c’est des friches, une centrale à béton, un centre de concassage de béton, une installation d’enrobés et des liants routiers (autrement dit asphaltage). Trois entreprises prévoient d’y traiter des déchets, dont toutes les boues polluées de la Wallonie. Depuis la fermeture des charbonnages il y a là-bas un port charbonnier qui a valu à Herstal le titre peu enviable de champion des poussières fines.
La solution des promoteurs immobiliers est alors de créer un écoquartier replié sur soi-même, autour d’une marina. Pour justifier son implantation là-bas, on a présenté le site de Coronmeuse comme un site à problèmes, ‘heureux’ d’y acceuillir en 2009 un projet farfelu de déménagement du stade de Standard. Puis il y a eu projet avorté d’une exposition internationale en 2017.  On allait reconvertir les bâtiments de l’expo en écoquartier ! L’expo est à Astana, mais le projet d’écoquartier surnage, comme par miracle.

Un projet qui tourne donc le dos aux friches de Monsin.

Le projet tourne donc le dos aux friches de Monsin. À la pointe du parc actuel, côté Liège, un premier ensemble de logements autour d’une marina d’une centaine de places et une capitainerie avec horeca. Deux passerelles piétonnes flambant neuves relieront Coronmeuse au quartier Saint-Léonard. Il faudra bien ça pour traverser ce boulevard à six bandes et 25.000 voitures par jour… Ceci dit, on peut se demander pourquoi ces revenus moyens iraient se balader à Saint Léonard. Dans l’autre sens, les habitants de Saint Léonard n’auront plus aucun intérêt à traverser cette demie autoroute pour se balader du côté de leur parc Astrid disparu…
 En lieu et place des Halles des foires, on nous fait miroiter du logement en îlots verts, entre la darse et la Meuse. Le cœur du quartier sera plus densément peuplé, articulé autour d’une nouvelle place face au Palais des Sports (muré aujourd’hui). Enfin, une partie des logements sera tournée vers la Meuse devant le palais. Le grand palais (l’ancienne patinoire) constituera une sorte de cœur battant de ce quartier, indique la RTBF, avec des commerces de circuit court, un restaurant, une librairie, une toiture permettant une activité d’agriculture. Faux ! De la poudre aux yeux pour faire oublier le massacre du patrimoine de l’expo de 1939 (voir le post scriptum).
Quant au terminus du tram, on doit deviner. Tout compte fait, un tram, on peut l’enterrer…

Une procédure opaque.

La procédure est complètement opaque. Le ‘dialogue compétitif’ avait été  entamée via un avis de marché européen en juin 2013. Au départ, il y avait un semblant de dialogue et de compétition, avec deux consortiums. Mais GreenGate (CFE, Moury, Besix, Kairos et Thomas et Piron) a jeté assez vite l’éponge  invoquant des coûts de dépollution et des incertitudes liées au timing de ce déménagement, car la FIL doit être démolie pour septembre 2020, d’après l’accord. Etonnant de la part de ces promoteurs qui en ont vu d’autres. Ce qui me fait penser à un donnant-donnant : je vous laisse Coronmeuse ; moi je prends… Le choix du consortium – pour autant qu’il y avait un choix à faire, avec un seul candidat - a été laissé à la société Immo Coronmeuse a, réservant au conseil communal l’approbation des demandes de permis et autres procédures administratives.
En plus, on compte sur une intervention importante du FEDER (un investissement public de l’ordre de 30 millions d’euros, dont 25 issus du FEDER ). Or, l’urgence qu’impose le FEDER sert souvent de prétexte à des courses contre la montre où le moindre questionnement est vu comme une mise en danger des financements promis.
En 2016 la Région reconnaît Coronmeuse comme un des dix quartiers nouveaux de Wallonie qui lutte contre l’étalement urbain. Dans ce cadre, la Région recommande aux autorités publiques locales d’«associer les citoyens (riverains et futurs habitants) et les acteurs privés, publics et associatifs, à l’élaboration du quartier dans une dynamique partenariale ». Mais « la stricte confidentialité du dialogue compétitif semble empêcher cette concertation », signale le journaliste Philippe Bodeux.
La convention prévoit un délai de 30 ans! « Mais toute la partie centrale du projet, avec le parc Astrid et le Grand Palais, devrait être terminée dans 15 ans, précise l’échevin Léonard. La majorité des espaces publics seront aménagés d’ici cinq ans. Quant aux logements, ils seront construits à raison d’une cinquantaine par an». Autrement dit : des échéances assez précises pour le public ; une latitude complète pour les promoteurs

10 % « obligatoirement » accessibles aux revenus moyens

Qui est donc Neolegia qui a remporté la mise. Néolégia, c’est quatre promoteurs, à savoir Jan de Nul, Cit Blaton, Willemen Groep et Nacarat Rabot Dutilleul, ainsi que des bureaux d’architecture et d’urbanisme Syntaxe, Artau et Altiplan, sans oublier les Ateliers du Sart Tilman. Des 1.325 unités de logement 10 % devront obligatoirement être accessibles aux personnes à revenus moyens, pour y favoriser la mixité sociale. Le ton est donné : la mixité sociale commence avec les revenus moyens !
Le  28/05/18, le groupe PTB par la voix de Sophie Lecron s’est abstenu concernant l’approbation du contrat avec la SA Néologia. Je ne saurais que de souscrire à ses propos : « le projet prévoit uniquement des logements « destinés à des ménages à revenus moyens», comme plusieurs fois mentionnés dans les 35 pages du cahier des charges. Il n’est même pas prévu qu’une partie de ces logements soient publics, ni encore moins sociaux. L’écoquartier sera donc inaccessible aux Liégeois qui en ont le plus besoin. 10%, c’était la norme qu’avait imposée le gouvernement wallon PS-cdH aux communes qui devaient viser au moins 10% de logements sociaux sur leur territoire. Nous n’en sommes même plus à 7% et le fait est que cela va s’empirer. De ce fait, vous vous inscrivez dans la même démarche libérale de la ministre MR De Bue qui a abandonnée ce chiffre de 10% ».

Post scriptum : quid du patrimoine ?

Nous n’avons abordé la question du patrimoine qu’indirectement.
Dans sa  reconnaissance de Coronmeuse comme un des dix quartiers nouveaux de Wallonie la Région cite la préservation du patrimoine (ancien Palais des sports et écoles), du parc public Reine Astrid.  Or, rien n’est moins vrai.
L’’espace du parc Astrid est amené à disparaître. Pourtant, l’ancienne école Reine Astrid est classée comme monument : un rare témoignage de l’avant-garde architecturale liégeoise (influence corbuséenne : construction sur pilotis, inscription fine dans le parc avec ses passerelles d’accès et la courbure de son plan, etc.).
Que restera-t-il de cette école ? L’échevine du Logement, Maggy Yerna : “Le conseil d’administration d’Immocoronmeuse a introduit une clause selon laquelle un espace de 4.000 m² doit être réservé à l’implantation de l’école et du centre.” En plus, l’échevine ne cache pas que des subsides seraient les bienvenus pour réaliser ce chantier (La Dernière Heure 30 mars 2017)
In tempore non suspecto Le Vieux-Liège et S.O.S. Mémoire de Liège avaient proposé au classement une partie du périmètre de l’Exposition internationale de 1939. Le groupe d’architecture l’Equerre (Ivon Falise, Jean Moutschen, architecte de la Ville de liège, Emile Parent, Paul Fitschy, Edgard Klutz, Albert Thibaut) y a pris une part importante, de même que de nombreux architectes réputés, tels Georges Dedoyard et Joseph Moutschen, et des sculpteurs comme Oscar Berchmans, Adolphe Wansart, Marcel Rau, Robert Massart, Louis Dupont, Adrien Salle.
Le groupe l’Equerre a créé une « entrée de ville » remarquable par son paysage et son bâti : la Meuse, les terrils, témoin d’un passé minier et d’une histoire sociale, la place Coronmeuse et ses demeures
historiques. « Le classement demandé de l’ancien Palais des fêtes de la Ville de Liège (patinoire), de l’école Reine Astrid, de l’esplanade du Roi Albert, du parc Astrid, de la darse et de la drève longeant la Meuse, aurait l’avantage de confirmer la valeur de mémoire du site, rendre à cet espace historiquement marqué une identité voulue par ses concepteurs, dans l’esprit exprimé par la revue française Architecture d’aujourd’hui selon laquelle ‘une exposition, c’est la naissance d’un quartier neuf, c’est le point de départ d’une conception d’urbaniste ‘».
Une Ville qui ne respecte pas son passé n’a pas d’avenir !

Voir aussi :

http://hachhachhh.blogspot.com/2018/06/le-quartier-des-guillemins-un-champ-de.html
http://hachhachhh.blogspot.com/2018/06/rehabilitation-de-droixhe-une.htmlhttp://hachhachhh.blogspot.com/2018/06/la-chartreuse-aveu-dechec-des.html

lundi 4 juin 2018

Le quartier des Guillemins : un champ de bataille pour promoteurs immobiliers…

photo P. Brunain

A l’occasion des élections communales, je fais le bilan des grands projets d’urbanisme à Liège. Voici les Guillemins. Pour un chantier qui encense la « grande vitesse », il a duré… En 1988, le gouvernement belge s’accordait sur le tracé du TGV. En 1990, c’est confirmé, la Cité ardente accueillera « la » halte wallonne. 19 ans plus tard, le prince Philippe coupera le ruban. La gare proprement dite est terminée. Mais le projet s’avère un prétexte pour la construction d’un quartier d’affaires…
En 1993 le chantier ne concerne que la partie chemin de fer. Fin 1996, Santiago Calatrava est choisi, notamment sur base de son expérience ferroviaire (sa première gare de Zurich est un exemple de multimodalité). Mais, prenant les devants, la Ville adopte déjà un plan d’aménagement pour l’ensemble du quartier. Ce plan qui a même obtenu un prix de la Fondation Roi Baudouin est élaboré sans concertation avec la SNCB. L’impossibilité de se mettre d’accord sur les aménagements des abords marquera les campagnes électorales communales depuis 2006…

Willy Demeyer : le “premier véritable quartier d’affaires de Wallonie”.

le chantiers des guillemins en 1956. ill. C. Warzée
Pour Willy Demeyer, le quartier des Guillemins doit devenir le “premier véritable quartier d’affaires de Wallonie”. Cet objectif ne se retrouvait pas dans le schéma directeur pour le quartier des Guillemins que la SRWT (Société Régionale Wallonne des Transports) avait demandé en 1999 à Claude Strebelle. Strebelle est l’homme qui a réussi à tirer Liège du trou de Saint Lambert. Mais il se cassera les dents sur cet «  axe » Guillemins-Boverie : 4,5 hectares d'espace public (autant que la Place Rouge) avec un budget public d’une cinquantaine de millions d'euros censés attirer des investisseurs privé.
Cet espace est devenu une arène, où s’affrontent plusieurs promoteurs immobiliers.
Le premier projet est celui du SNCB-Holding : 60000 m² de bureaux le long de la rue du Plan incliné. Le holding fait appel à Calatrava qui d’un trait de crayon dessine aussi une rambla vers la Meuse. La Tour des Finances qui n’avait même pas trente ans barrait la perspective. Peu importe : ça arrangeait le SNCB Holding qui espérait reloger les finances.
C’était sans compter sur Fedimmo…

Un Plan Communal d'Aménagement  et un appel d'offres européen

Un Plan Communal d'Aménagement (PCA) est adopté, un plan d'expropriation est établi, et un appel d'offres européen est lancé. Fin 2004, la place dessinée par Daniel Dethier obtient un permis d'urbanisme, et un financement via les fonds Feder.
Tout ça sans impliquer Euro-Liège TGV qui lance en 2005 un projet de canal monumental entre la gare et la Meuse, issu de la fertile imagination de Santiago Calatrava. Irréaliste, impayable, le projet de Calatrava est écarté, mais l'idée d'une plus large ouverture au-delà de la place triangulaire intéresse d’autres vauriens.
Dethier Architecture réalise, sans en avoir reçu la mission, en 2006 une étude, appuyée par la Région wallonne dès janvier 2007, et approuvée par le Collège communal début février. Cette étude ‘spontanée’ est coulée dans un tout nouvel outil légal wallon : le Périmètre de Remembrement Urbain (PRU), adopté par la Ville et la Région fin 2007.
Au bout de cette esplanade, une nouvelle tour des Finances va voir le jour, à construire par le promoteur Fedimmo, à qui la Régie (fédérale) des Bâtiments venait de revendre la Cité des Finances.
Face à se projet, la SNCB met ‘on hold’ ses 60.000 m2 de bureaux rue du Plan incliné où il comptait reloger les fiscards. Quand en 2013 Michel Firket et Willy Demeyer s’impatientent, la SNCB déclare que «l’étude d’incidence avance à son rythme. Ce rythme n’est volontairement pas soutenu car en parallèle, les négociations se poursuivent pour trouver des locataires. Nous ne demanderons pas le permis avant d’être sûr de rentabiliser l’opération ».

Une tour qui fait de l’ombre à Calatrava

photo P. Brunain
Le 19 mars 2013 la SNCB introduit un recours en annulation du PRU devant le conseil d’état. La SNCB trouvait que la nouvelle tour des finances et ses 118 mètres lui « faisaient de l’ombre ». Il y a un peu de ça : partout Calatrava a une clause interdisant d’autres bâtiments phares dans les environs. Mais en 2016 l’auditeur du conseil d’État déclare la plainte «irrecevable »et « non fondée». Ceci dit, l’auditeur pose des questions pertinentes sur ce PRU voté par le conseil communal de Liège et approuvé par le ministre régional de tutelle de l’époque, Philippe Henry (Écolo), à rebours des positions prises par son parti dans ce dossier. Ce P.R.U. évoquait une « émergence possible le long des quais » pour répondre architecturalement à la gare, mais il ne prévoyait pas de hauteur maximum. Les immeubles du quai de Rome culminent à une vingtaine de mètres, la tour des finances architectes Jaspers & Eyers en fait 118. Aucun immeuble de plus de 50 m n’avait été bâti à Liège depuis la tour Match de Droixhe, avec ses 87 m de haut, en 1978.
 Plein d’ironie, l’auditeur signale que le document dans lequel les autorités publiques avaient défini leurs intentions urbanistiques initiales  prévoyait des bâtiments dans un rapport de hauteur de 2 à 1 par rapport à ce qui existait déjà dans le quartier. Il se moque du concept abscons «  d’émergences ponctuelles d’échelle métropolitaine » de la Ville de Liège, afin de justifier une tour dont la hauteur serait « sans prescription ni restriction». Autrement dit, le ‘Fuck Context’ du pape des stararchitectes Rem Koolhaas. L’auditeur estime en outre que l’enquête publique portant sur ce PRU a été biaisée.

Pas de discussions sur la mobilité 

Les Guillemins sont un carrefour de circulations multimodales : train, vélo, bus, tram. Mais Dethier Architecture n’a pas travaillé sur la mobilité. Nous ne casserons pas du sucre sur le dos des star-architectes qui n’ont pas intégré la multimodalité dans leurs projets. Tout compte fait, c’est le maître d’ouvrage qui doit les tenir en laisse. La première gare de Calatrava, à Zurich, est un modèle de multimodalité. Si les Guillemins seront le contraire, c’est parce que d’autres intérêts ont joué. La SRWT a abattu trois immeubles place des Guillemins pour adoucir une courbe du tram alors que, finalement, celui-ci filera comme une ombre par l’esplanade.
Le projet de la SNCB est  donc ‘on hold’. L’autre joueur, Fedimmo, a déposé à côté de sa tour un projet Paradis Express prévoyant sept immeubles, avec 20.000 m² de bureaux, 171 logements + un développement commercial marginal. L’enquête publique relative au permis unique s’est achevée le 5 juillet 2017 et le permis devrait être délivré prochainement.
Un troisième larron,  le groupe Circus qui tient une dizaine de salles de jeux et deux casinos,  est parti de sa salle Circus et le Quick de la place des Guillemins  pour racheter petit à petit neuf bâtiments : les cafés L’Express  et Century, la Brasserie et de l’Hôtel du Midi, l’Hôtel Métropole, l’Hôtel des Nations, un night-shop et une cordonnerie et le restaurant Le Duc d’Anjou. Sans oublier à l’arrière, les ateliers de la miroiterie Maretti. La volonté était de finaliser le projet pour l’Expo 2017. C’est raté. En 2017 Ardent Group, ex-Circus crée deux sociétés (Liège Office Center et Hotel Guillemins) : 1.500 mètres carrés de surfaces commerciales au rez-de-chaussée et 15.000 m2 de bureaux aux étages, gérés par Liège Office Center, créée pour la cause.
Mentionnons encore le  Groupe Horizon au bout de la rue Paradis, où s’étalent actuellement douze petites maisons ouvrières et quatre autres à l’arrière ainsi que l’ancien parking du garage Mitsubishi situé au milieu de l’îlot. En 2012, lors des premières esquisses, il était prévu de construire 150 logements, s’étalant de quatre à neuf étages. En 2016, le nombre de logements est réduit de 150 à 100, sur quatre étages maximum.

Trop de bureaux ?

La région liégeoise offre aujourd’hui 485.000 m2de bureaux. Lors d’un colloque en 2009 de l'ASBL Études&Expansion, Bernadette Mérenne, professeur de géographie économique à l'ULg, et Christophe Nihon, patron d’Immoquest déclarent que  Liège connaît une pénurie. Liège a entre 30000 et 50000 m2 de vieux bureaux qui n'auront jamais de repreneurs, explique Bernadette Mérenne.  Ces vieux’ bureaux se trouvent où ? Au cœur de la ville qui après ses commerces se videra de ses bureaux ? Et si on accepte encore l’estimation de 50000 m2 de vieux bureaux, cela nous laisse quand même encore 435.000 m2 de bureaux aux normes.  Auxquels s’ajouteraient rien qu’au Guillemins 20.000 m2 de Fedimmo, 15.000 m2 de Liège Office Center et 60.000 m2 de la SNCB. 
Christophe Nihon d’ImmoQuest est le gourou du marché immobilier de bureaux à Liège. C’est lui qui met le ton à la Mipim à Cannes. Il voit un potentiel de 100.000 m2 nouveaux. Il a enregistré ces cinq dernières années 437.000 m² de demande, et un bon tiers n'a pas pu être rencontré. M. Nihon n’est pas à une contradiction près: une demande de 437.000 m2, alors qu’il cite une capacité de 485.000 m2 de bureaux ? Il avoue que son take-up (= prise en occupation) est en baisse depuis 2012 (il est passé de 15 à 10.000 m²), mais c'est "parce que les produits de qualité qui correspondent aux besoins des clients ne sont pas disponibles sur le marché". Il y aurait une demande immédiate pour au moins 25.000 m2 supplémentaires.  Faute d’offre, les loyers pour les bureaux sont parfois plus importants à Liège qu’à Bruxelles. Et alors que le taux de vacance est de 12 % dans la capitale, il n’est ici que de 0,6 %. Christophe Nihon reconnaît que sa vision du take-up est spéciale parce que "je ne prends en compte que les immeubles pris en occupation, achetés ou loués, alors qu'ils étaient réellement disponibles sur le marché. Les immeubles construits pour occupation propre ou les grands bâtiments destinés à un occupant prédésigné comme la Tour des Finances n'entrent pas en ligne de compte ou sont lissés dans mon évaluation du take-up ».
Nihon balaye le danger de concurrence de la périphérie: Liège Airport, l’Office Park d’Alleur, le Cristal Park de Seraing avec l’argument que l'ensemble du marché liégeois des bureaux (centre et périphérie) ne fait que 600.000 m² environ, contre 1,25 million à Gand, 2 millions à Anvers et 13 millions à Bruxelles.

Une surcapacité de bureaux. Et le logement ?

Bref, la fameuse esplanade devant la gare est une arène où s’affrontent des promoteurs immobiliers qui sont en concurrence féroce entre eux, et en concurrence avec les projets en périphérie. On va tout droit vers des surcapacités, dont la première victime sera le centre ville avec ses ‘vieux’ bureaux…
Je n’ai pas abordé ici la mobilité : tous ces scribes devront arriver sur leur lieu de travail. Or, le Réseau Express Liégeois reste une vaine promesse, à part la ligne 125A vers Seraing. Et le logement : combien de logements faudrait-il pour remplacer les centaines de maisons détruits ?
Tout ça pour le Fata Morgana d’un nouveau quartier d’affaires que d’autres villes abandonnent déjà La concentration monofonctionnelle de bureaux devient tout doucement une hérésie urbanistique. Partout, sauf à Liège.
Remarque : nous avons utilisé partout le terme sncb afin de simplifier l’exposé. En réalité il y a derrière une structure très complexe

samedi 2 juin 2018

Réhabilitation de Droixhe : une catastrophe pour le logement social. De 1.250 logements en moins!


Les élections communales sont pour moi l’occasion de faire un peu le bilan des grands projets d’urbanisme à Liège. Voici le deuxième: Droixhe. Ca aurait dû être l’un des grands projets immobiliers de la législature. « Et au final, c’est un gros gâchis! ». Ce n’est pas nous qui le disons, c’est Christine Defraigne.
Droixhe est d’abord une catastrophe point de vue pertes pour le logement social. On est passé en quelques années de 1.850 à 600 logements! La seule chose qui me différencie de Defraigne, c’est qu’elle aurait TOUT rasé…
C’est aussi une perte inestimable pour le patrimoine immobilier. Et c’est à Droixhe que la stratégie de Partenariats Public Privé (PPP) a touché le fond. Non seulement aucun investisseur privé s’est pointé ; ceux-ci ont eu le culot de demander d’être payé pour une remise de prix !
Une rénovation selon des stratégies différenciés’
La saga de Droixhe commence en 1995 avec le bureau d’études français PROJENOR qui subdivise le quartier en différents secteurs ‘à rénover selon des stratégies différenciés’. En fait, on découpé la proie en morceaux plus digestes pour le privé. En vain : ces ogres ne montrent pas d’appétit…
Après Projenor, la Région wallonne constitue en 1999 la société coopérative Atlas, avec un conseil d’administration proportionnel PS, PSC, PRL et Écolo. Atlas va chercher le consultant Roland CASTRO qui propose de «dédensifier par écrêtage ».  En 2001  la Société wallonne du logement rend un avis négatif sur le budget de 2,1 milliards pour le projet Castro-Droixhe. Exit Castro, mais ses conseils (chers) ont été le prétexte pour raser encore 256 logements!

Alain Rosenoer : on manque cruellement d’une culture de partenariat privé-public.

A la même époque le ministre wallon du Logement Michel Daerden visite à Bordeaux un projet visant à raser les bâtiments ‘ghettos’. Dans la foulée de cette visite, son chef cab Alain Rosenoer, aujourd’hui toujours Directeur général de la Société Wallonne du Logement, note qu’on manque cruellement d’une culture de partenariat privé-public.
En 2006, la SA Atlas est mise en liquidation. L'échevine du Logement de la Ville de Liège, Maggy Yerna lance un nouveau plan qui favorise la mixité de fonction, d'habitat et générationnelle.
Je suis pour la mixité, comme elle existe par exemple en Hollande où à Vienne ou 30 à 40% de l’habitat est public. Mais si la mixité revient à démolir du logement social pour reconstruire pour des revenus moyens, c’est njet.

La Filiale Immobilière Publique (FIP)

Tous les opérateurs publics impliqués (Maison Liégeoise, Régie communale autonome et l'Institut des Personnes âgées de Liège - IPAL) se retrouvent dans la Filiale Immobilière Publique (FIP). L’opération est budgétisée à 171 millions d'euros, mais le budget n’est débloqué qu’en 2008. La Maison Liégeoise cède via un bail emphytéotique ses droits de propriété sur le site à la FIP, qui hérite également des 27,7 millions d'euros restant dû depuis… la construction du site (en 2017 “Today in Liège” dévoile que cet amortissement de bâtiments qui n’existent pluscoûte à  la FIP chaque année 1,5 million d’euros).
La FIP est donc en état de faire un appel à projet européen en 2008. Mais quatre ans plus tard, en mars 2012, à l’occasion du salon du Mipim, la FIP doit faire un constat d’échec : les 200 millions d'€ ne suffisent pas à ferrer les promoteurs privés. A la place des tours démolies nous retrouvons un vaste terrain vague tandis que les trois tours restantes restent désespérément vides.
Les pouvoirs publics s'apprêtent donc à investir en solo : 120 logements (15 millions d'€) et une maison de repos de 135 lits (22 millions d'€) ainsi que dans les premiers étages de chacune des deux tours 50 lits de résidence service. Nos édiles jonglent ici avec la novlangue : ils ont remplacé le terme ‘logement social’ par  logement public’. Une maison de repos ou une résidence service est dorénavant compté comme logement public. Loin de nous d’en nier l’utilité sociale, mais ces projets ne devraient pas servir à cacher le démantèlement du logement social.

Défrayer les candidats non retenus mais dont le dossier était correctement constitué ?

Chez Maggy Yerna  aucune autocritique sur la stratégie PPP : «Nous lancerons la construction de ces deux projets en espérant que le privé suivra en investissant dans le reste des tours ». Willy Demeyer rechérit dans le même sens: «il faut voir si le cahier des charges n’est pas trop contraignant pour le partenaire privé. Lui demander, par exemple, de louer des logements n’est sans doute pas pertinent ». Denis Bosson, directeur commercial chez le promoteur Franki avance ‘une piste de solution’ : le maître d’ouvrage, le pouvoir public, doit comme en France, prévoir un budget pour défrayer les candidats non retenus mais dont le dossier était correctement constitué…
Après le scrutin électoral de 2012 Pierre Gilissen (MR) et de Bénédicte Heindrichs (Ecolo), administrateurs de la Filiale immobilière publique et de la Maison liégeoise, demandent de retourner devant le Conseil communal afin d'obtenir un nouveau mandat, débat refusé par l'échevine en charge du Logement Maggy Yerna qui a désormais également en charge l'Aménagement du territoire. En 2014 Castagnetti commence la démolition de trois tours.
En janvier 2017, la construction de 108 logements publics au carrefour de la rue Ernest Marneffe et des avenues de Nancy et de la Croix-Rouge est confié à Wust-Moury pour un montant de près de 12,7 millions. L’ensemble devrait être finalisé pour 2020. Ces résidences services et maisons de repos ne sont même pas un plus, mais un simple transfert.
Et  après ? 
Yerna et Demeyer espèrent envers et contre tout de trouver des investisseurs pour reconstruire le quartier, plus loin dans l’avenue de la Croix-Rouge, mais aussi vers l’îlot compris entre la place Louis de Geer et la rue Hector-Chainaye.

Un objectif de 20% de logement social en Wallonie

Face à la crise du logement, il faut se donner des moyens d'arriver à l’objectif de 20% de logement social en Wallonie. La Société Wallonne du Logement est surendetté, et la situation de la Maison liégeoise est encore plus dramatique, surtout après la déche de Droixhe. Le 30 juin 2011, la Maison Liégeoise était dans le top quatre des sociétés déficitaires du SWL : moins 35 millions. Pourquoi ne pas loger la dette historique des SLSP, à commencer par celle de   la Maison liégeoise, dans un ‘bad bank’, et affecter à l’amortissement de ce boulet une taxe sur les maisons abandonnées ou par une taxe sur les bureaux qui ne respectent pas une mixité fonctionnelle ?

Post Scriptum : Droixhe le plus bel exemple urbanisme moderniste

On ne saurait omettre la valeur patrimoniale de Droixhe, en bonne partie irrémédiablement perdue. Daniel Dethier, un des architectes responsables pour la rénovation des six immeubles le long de la Meuse signale, à juste titre, que « la Cité de Droixhe constitue, en Belgique, le plus bel exemple d’application de la pensée moderniste – et particulièrement des CIAM (congrès internationaux d'architecture moderne ) au logement social. Alors que la Région manque de logements, 1550 appartements sont démolis au prix fort alors que la Ville de Liège doit encore payer l’édification des immeubles jusqu’en 2037» (ndlr les 1550 sont le chiffre actualisé des logements perdus). Le plan-masse a été conçu suivant un principe de rationalisation de l'espace utile : le complexe est divisé en unités de voisinage (2000 logements), elles-mêmes composées d'unités d'habitation (500 logements). Séparation des fonctions, sécurité, hygiène et confort président à l'élaboration du projet ».
Pierre Frankignoulle de l’association « Homme et Ville »  a animé pendant sept ans une cellule d’accompagnement sociologique de Droixhe, en collaboration avec Daniel Dethier. Selon lui,  « Droixhe est inspiré de la Charte d’Athènes et du CORBUSIER : 75% des 18 hectares non bâtie ; présence d’équipements collectifs; 100% de salles de bains alors que le logement privé de l'époque n'en offrait que 7% en Belgique (en 1947). L’architecture des lieux est souvent montrée du doigt : mais n’est-il pas réducteur de focaliser sur ce seul paramètre ? ».
Quand la préservation du patrimoine rejoint un besoin social urgent…  
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